فروش سرقفلی مغازه از جمله مسائلی است که همه افراد در حوزه بازرگانی و امور ملکی با آن سروکار دارند و قطعاً درباره فروش سرقفلی مغازه سوال هایی ذهنشان را درگیر میکند. در اینجا قصد داریم هر آنچه لازم است در این باره بدانید برای شما ذکر کنیم. همچنین می توانید برای دریافت مشاوره رایگان و کسب اطلاعات دقیق تر از طریق شماره 02166901176 با نوین وکیل تماس بگیرید.
جهت تماس با وکیل سر قفلی مغازه کلیک نمایید
سرقفلی مغازه به زبان ساده
قطعاً شما هم تاکنون حداقل یک بار با این نوشته ” سرقفلی این مغازه به فروش میرسد” یا ” فروش سرقفلی مغازه در تهران ” رو به رو شده اید و برایتان سوال هایی از این قبیل پیش آمده است که : فروش سرقفلی مغازه چیست؟ سرقفلی مغازه چگونه محاسبه می شود؟ نحوه انتقال سرقفلی مغازه چگونه است ؟ درصد حق مالک در فروش سرقفلی چقدر است ؟ و ….
برای توضیح سرقفلی مغازه به زبان ساده می توان چنین گفت : سرقفلی یک حقوق مالی است که برای املاک تجاری در نظر گرفته شده است و در واقع هر ملک تجاری دارای حق سرقفلی و حق مالکیت است.
بسیاری از کسب و کارها در یک مکان خاص شناخته می شوند و ممکن است در صورت تغییر مکان برخی از مشتری های خود را از دست داده و رونق کسب و کارشان کمتر شود. در قانون برای این افراد حقی در نظر گرفته شده است که با عنوان سرقفلی مغازه شناخته می شود.
به موجب فروش سرقفلی مغازه پولی به مالک در ازای مالکیت منافع تجاری مغازه پرداخت میشود. در این صورت تقدم اجاره مکان با خریدار سرقفلی است. البته توجه داشته باشید که فروش سرقفلی مغازه و پرداخت اجاره بها به مالک دو بحث جداگانه هستند.
رابطه سرقفلی با حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه به موجب به دست آوردن شهرت در کسب و کار در یک محل برای مستاجر ایجاد می شود و مالک مغازه دارای این حق نیست. اما سرقفلی حقی است که در برخی موارد متعلق به مالک و در برخی موارد متعلق به مستاجر است.
در صورتی که مستاجر مدت زمانی را برای کسب شهرت در یک مکان صرف کند طبق حق کسب و پیشه مالک نمی تواند بدون جلب رضایت مستاجر از او درخواست تخلیه داشته باشد. یا به عبارتی برای تخلیه مالک باید حق سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
به طور کلی طبق حق کسب و پیشه تنها در سه حالت مالک می تواند از مستاجر درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. که در این موارد نیز حق کسب و پیشه باید به مستاجر پرداخت شود. این سه حالت عبارتند از:
- در صورتی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته باشد.
- در صورتی که مالک برای سکونت خود یا نزدیکانش به ملک احتیاج داشته باشد.
- در صورتی که مالک برای ایجاد کسب و کار خودش به ملک احتیاج داشته باشد.
اما با فروش سرقفلی مغازه مالک فقط حق سرقفلی را به خریدار میدهد و همچنان مالک حقیقی مغازه باقی میماند.
شرایط فروش سرقفلی مغازه
پس از اینکه با سرقفلی مغازه به زبان ساده آشنا شدید نوبت به آن میرسد که در رابطه با شرایط فروش سرقفلی مغازه در تهران و شهرستان ها و سوال هایی که در این زمینه ممکن است برایتان پیش بیاید صحبت کنیم.
فروش سرقفلی مغازه چه اختیاراتی به خریدار میدهد؟
بعد از فروش سرقفلی مغازه باز هم اکثر اختیارات در رابطه با ملک به صاحب ملک تعلق دارد. به عنوان مثال خریدار سرقفلی نمی‌تواند بدون اجازه فروشنده هیچ تغییری در ملک بدهد و یا اینکه خریدار اختیاری در رابطه با تغییر کسب و کار مغازه و یا فروش آن به شخص دیگری ندارد. لازم به ذکر است این شرایط با توجه به توافق طرفین قابل تغییر هستند.
نحوه انتقال سرقفلی مغازه چگونه است؟
برای انتقال مالکیت سرقفلی مغازه سه راه وجود دارد که به شرح زیر هستند :
- انتقال اختیاری سرقفلی :
در این روش انتقال سرقفلی مغازه با میل و رغبت و اختیار مالک از طریق یک سند رسمی یا سند عادی به مستاجر داده میشود. در این روش پس از اینکه مدت زمان قرارداد به پایان برسد مالک باید مبلغی که برای حق سرقفلی دریافت کرده است را به نرخ روز محاسبه کرده و مستاجر پرداخت کند
- انتقال قهری سرقفلی :
این روش انتقال سرقفلی مغازه زمانی صورت میگیرد که مستاجر مغازه فوت کند و حق کسب و پیشه او به ورثه اش انتقال یابد.
- انتقال قضایی سرقفلی :
این روش انتقال سرقفلی مغازه زمانی صورت میگیرد که از طرف یک مقام قضایی حکم انتقال سرقفلی به یک فرد داده شود. مثلاً زمانی که مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را ندارد و خود مالک نیز قصد خرید آن را ندارد، مستاجر میتواند از طریق اقدام قضایی حکم فروش به غیر را بگیرد.
فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک امکان پذیر است؟
در صورتی که مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته باشد برای انجام این کار ابتدا باید از طریق یک اظهارنامه این موضوع را به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند. در صورت عدم رضایت، مالک باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت کرده و از او درخواست تخلیه داشته باشد.
در صورتی که مالک رضایت ندهد و حق کسب و پیشه را نیز پرداخت نکند، مستاجر میتواند از طریق دادگاه حکم انتقال سرقفلی به غیر را بگیرد.
در صورتی که فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک انجام شود، مستاجر از نظر دادگاه متخلف شناخته می شود و مالک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه می تواند حکم تخلیه ملک را بگیرد.
مدارک لازم برای انتقال سرقفلی مغازه چیست؟
برای فروش سرقفلی مغازه در تهران و شهرستان ها بهتر است به دفاتر رسمی مراجعه کنید. در دفترخانه به مدارکی جهت احراز هویت و احراز مالکیت نیاز است. همچنین برای جلوگیری از مشکلات احتمالی صحت این مدارک باید استعلام شود. در ادامه لیست مدارک لازم برای انتقال سرقفلی مغازه را برای شما ذکر می کنیم:
- شناسنامه و کارت ملی معتبر طرفین معامله برای احراز هویت
- اصل سند مالکیت و اصل اجاره نامه ملک مورد نظر برای انتقال سرقفلی
- استعلام از دفترخانه صادرکننده اجاره نامه
- گواهی مالیات مشاغل و گواهی حساب مالیاتی از اداره دارایی
- گواهی عدم بدهی و بلامانع بودن معامله از سازمان تامین اجتماعی
- گواهی عدم بدهی به اتحادیه صنف مربوطه
- گواهی عوارض نوسازی از خدمات الکترونیک شهر
سرقفلی مغازه چگونه محاسبه می شود؟
این مسئله که سرقفلی مغازه چگونه محاسبه می شود و درصد حق مالک در فروش سرقفلی چقدر است در قانون پیش بینی نشده است و میزان آن بر اساس شرایط عرف و خواسته مالک و در نهایت با توافق مالک و مستاجر تعیین می شود.
طبق عرف اگر فروش سرقفلی به صورت دائمی باشد و خریدار اختیار انقال سرقفلی به غیر را داشته باشد درصد حق مالک در فروش سرقفلی به صورت زیر حساب میشود :
- تا 500 میلیون تومان : 10 درصد
- بیشتر از 500 تا یک میلیارد تومان : 8 درصد
- بیشتر از یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : 6 درصد
- بیشتر از دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : 4 درصد
- بیشتر از چهارمیلیارد تومان : 2 درصد
در صورتی که فورش سرقفلی دائمی نباشد و حق انتقال سرقفلی به غیر نیز به خریدار داده نشود، درصد حق مالک در فروش سرقفلی به صورت زیر حساب میشود :
- تا 50 میلیون تومان : 2 درصد
- بیشتر از 50 تا 100 میلیون تومان : 1 درصد
- بیشتر از 100 تا 500 میلیون تومان : 75/0 درصد
- بیشتر از 500 میلیون تومان : 5/0 درصد
از جمله مواردی که می تواند روی این قیمت گذاری اثر بگذارد میتوان به موقعیت تجاری ملک، شرایط اجاره بها، شرایط ظاهری ملک، نوع تجارت مستاجر، میزان تاثیر مستاجر در حسن شهرت ملک و مخارجی که برای زیباسازی ملک انجام داده است اشاره کرد.
البته همانطور که ذکر شد قانونی در این رابطه وجود ندارد و این درصدها نیز براساس بررسی شرایط عرف و پرونده های مختلف توسط وکلا و افراد ذی صلاح در این زمینه تعیین شده اند و طرفین معامله میتوانند از آن بهره بگیرند. مثلا برای فروش سرقفلی مغازه در تهران میتوان از این قیمت گذاری استفاده کرد.
کلام آخر
تعیین ارزش سرقفلی و حق مالکانه یک مغازه از جمله مسائلی است که پرونده های زیادی را در دعاوی ملکی را به خود اختصاص داده است. به یاد داشته باشید که برای عقد یک قرارداد دقیق نیاز به مراجعه به افراد حرفه ای در این زمینه وجود دارد. شما می توانید برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و دریافت پاسخ دقیق برای سوال های ذهنتان در این رابطه از مشاوره رایگان نوین وکیل استفاده کنید.
ایادرمعازه سرقفلی که درزمان خریداری بالکن یاچیزهای تزینی دیگروجودداشت ودرسندیاقولنامه ذکرنشده.باشدبعدازچندین سال ملک اصلی مواردفوق راحذف نمایدخریدارمیتواندنسبت به انجام این کاراقدام نماید