یکسری قوانین بین مالک و مستاجر وجود دارد که باید در زمان انعقاد قرارد به آن ها توجه شود. علاوه براین می خواهیم شما را با روش های صدور دستور تخلیه و نیز دستور تخلیه آشنا کنیم:
نکاتی که در خصوص انعقاد قرارداد اجاره توسط طرفین (موجر یا مالک و مستاجر) بایستی در نظر گرفته شود:
جهت تماس با وکیل سر قفلی مغازه کلیک نمایید
1 . مدارک هویت طرفین موجر و یا مستاجر احراز گردد.
2 . مدارک و اسناد مالکیت ملک (پلاک ثبتی، مساحت، آدرس و ..) با موقعیت ملک و مدارک شناسایی مالک و یا موجر ملک تطبیق داده شود.
3 . در صورتی که موجر در اجاره دادن ملک وکالت داشته باشد حدود اختیارات وکیل و اعتبار وکالت نامه مورد بررسی قرار گیرد.
نکته:
توجه داشته باشید اگر موجر، وکیل مالک در اجاره دادن ملک باشد، می بایست تمام اختیارات از جمله حق دریافت و پرداخت ودیعه، دریافت اجاره بها در وکالت نامه به وی اعطا شده باشد.
4 . قرارداد اجاره با مالک یا وکیل مالک و یا شخص ذی سمت منعقد نمایید. انعقاد قرارداد با همسر و یا برادر یا خواهر و پدر و مادر و یا بستگان مالک بدون مجوز کتبی و بدون تعیین حدود اختیارات صورت نگیرد.
5 . مدت قرارداد اجاره و تاریخ شروع و پایان قرارداد قید شود.
6 . قرارداد اجاره توسط 2 نفر شاهد امضاء گردد.
7 . طبق قانون، مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را دارد. مگر این که در قرارداد حق انتقال از وی سلب شده باشد.
8 . سعی شود برای تخلفات و عدم انجام تعهدات از هر یک از طرفین ضمانت اجرایی به نفع طرف مقابل در نظر گرفته شود.
| مقاله پیشنهادی: دستور فروش ملک مشاع |
نکته:
بابت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر از طرف مستاجر، حق فسخ و یا خسارت تاخیر روزانه (وجه التزام)، به نفع موجر
و یا در خصوص عدم تخلیه ملک در موعد مقرر توسط مستاجر، خسارت تاخیر تادیه روزانه و یا مبلغ کلی بابت (وجه التزام)
و یا در خصوص عدم تحویل گرفتن ملک در موعد مقرر نیز خسارت تاخیر روزانه و یا مبلغ کلی بابت (وجه التزام)
و یا در خصوص عدم پرداخت ودیعه از طرف مالک در موعد مقرر خسارت تاخیر روزانه یا مبلغ کلی بابت (وجه التزام) و غیره در نظر گرفته شود.
9 . ملحقات و امکانات ملک مثل شیرآلات، کابینت، کمد دیواری، سیستم حرارتی برودتی و برقی، سرویس دستشویی و حمام و غیره در قرارداد قید گردیده و معایب و نواقص و سلامتی آن ها بررسی شود.
10 . در مورد تعمیرات کلی و جزئی و پرداخت هزینه ها توافقات مکتوب شود.
11 . در مورد هزینه ها و قبوض آب و برق و گاز و تلفن تا زمان اجاره و خاتمه آن تسویه حساب کامل به عمل آمده باشد.
12 . نحوه استفاده از پشت بام، پارکینگ، انبار، مشاعات و غیره مشخص گردد.
13 . اگر مالک قصد فروش ملک و یا اجاره دادن آن قبل از انقاضاء قرارداد در مورد نحوه بازدید و همکاری مستاجر، توافقات خود را ذکر نمایند.
تفاوت قرارداد عادی و قرار داد رسمی بین مالک و مستاجر
قرارداد عادی قراردادی است که بین اشخاص و یا در دفتر آژانس املاک تنظیم شده باشد، ممکن است دارای کد رهگیری باشد یا خیر. اما قرارداد رسمی قراردادی است که با احراز هویت طرفین و مطابقت آن با اسناد مالکیت ملک در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد. اجاره نامه های رسمی نیاز به حضور و امضا دو نفر شاهد ندارند.
تقاضای صدور دستور تخلیه
از دیگر دعاوی مربوط به املاک، دعاوی مربوط به اجاره املاک می باشد. اجاره نامه هایی که تنظیم می شود یا مربوط به ملک تجاری است و یا مربوط به ملک مسکونی.
در خصوص اختلافات مربوط به اجاره املاک مسکونی، ممکن است دعاوی مختلفی مطرح شود. دعاوی مربوط به تخلیه املاک، مشمول قانون مدنی و یا قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1376 می باشد. املاکی که بعد از سال 1376 به اجاره داده شده جهت تخلیه می بایست مطابق با قانون مالک و مستاجر سال 1376 عمل گردد.
در صورتی که طبق قرارداد عادی مبادرت به اجاره دادن یا اجاره کردن ملک مسکونی یا تجاری نموده اید این قرارداد می بایست در دو نسخه تنظیم و توسط دو نفر شاهد امضا گردیده باشد.
پس از انقضاء مدت اجاره در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک امتناع نماید، موجر می تواند جهت تخلیه به مراجع ذیصلاح مراجعه نماید و شرایط تخلیه املاک مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی با قرارداد اجاره عادی، با تخلیه املاک مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی با قرارداد رسمی اجاره رسمی متفاوت است در صورتی که اجاره نامه عادی باشد.
تقاضای تخلیه ملک می بایست به شورای حل اختلاف حوزه محل وقوع ملک تقدیم گردد و شورا پس از بررسی مدارک و مستندات و احراز مالکیت موجر نسبت به صدور دستور تخلیه ظرف 1 هفته اقدام می نماید. دستور تخلیه ظرف 24 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود. مستاجر تا ظرف 3 روز نسبت به تخلیه اقدام نماید. در غیر این صورت دستور تخلیه توسط مامور اجرا انجام خواهد گرفت.
شرایط و نحوه دستور تخلیه
تقاضای صدور دستور تخلیه می بایست توسط موجر و یا وکیل رسمی دادگستری وی ارائه گردد. شخصی که وکیل موجر در اجاره دادن ملک بوده، نمی تواند نسبت به اقامه دعوی تخلیه اقدام نماید. مگر این که حق انتخاب وکیل دادگستری با حدود اختیارات اقامه دعوی مربوط به تخلیه از طرف موجر به وی تفویض شده باشد. در این صورت با انتخاب وکیل رسمی دادگستری تقاضای صدور دستور تخلیه و اقدامات قانونی دیگر توسط وکیل دادگستری انجام می پذیرد. در صورت فوت موجر یا مستاجر اقدامات توسط وراث انجام خواهد گرفت.
| مقاله پیشنهادی: بررسی شرایط اموال غیرمنقول، توقیف اموال غیرمنقول |
تخلیه و تحویل ملک موکول به پرداخت مبلغ ودیعه و استرداد چک تخلیه و اسناد تعهدآور مربوط به مستاجر از طرف موجر به واحد اجراست. هم موجر و هم مستاجر مدعی حقی باشند می توانند با ارائه دادخواست حق خود را مطالبه کنند. فرضاً اگر موجر مدعی باشد که مستاجر خساراتی به ملک وارد نموده با اخذ تامین دلیل طبق نظر کارشناس، می تواند خسارت خود را با تقدیم دادخواست مطالبه نموده و به میزان خسارت وارده از مبلغ ودیعه سپرده شده را تامین نماید.
مستاجر در حین اجرای دستور تخلیه نیز اگر مدعی حقی باشد میتواند ضمن تقدیم دادخواست، حق خود را مطالبه نماید.
زمانی که اجاره نامه به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد پس از انقضاء مدت اجاره و امتناع مستاجر از تخلیه، موجر می بایست از طریق دوایر اجرای ثبت نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
موجر ابتدا جهت درخواست صدور اجرائیه به همان دفترخانه ای که سند اجاره در آن تنظیم شده ماجعه نماید. دفترخانه اوراق اجرائیه را در مدت 24 ساعت تنظیم نموده و آن را به دایره اجرای اسناد رسمی می فرستد.
دایره اجرای اسناد رسمی نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام کرده و آن را ظرف 48 ساعت به مستاجر ابلاع می نماید که ظرف 3 روز نسبت به تخلیه و تحویل ملک به موجر اقدام کند. در غیر این صورت تخلیه توسط مامور اجرا انجام می شود.
قانون مالک و مستاجر در تخلیه پیش از موعد
چنان چه مستاجر براساس قرارداد حق فسخ زودتر از موعد نداشته باشد قرارداد تا پایان مدت اعتبار پابرجاست. بنابراین موجر مکلف به پرداخت مبلغ رهن پیش از موعد قرارداد نیست. مگر این که در قرارداد قید شده باشد که در اگر مستاجر قصد تخلیه ملک پیش از موعد را داشته باشد این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد. در این صورت موجر بایستی براساس قرارداد هر چه سریع تر نسبت به پرداخت مبلغ ودیعه اقداک کند. برای فسخ قرارداد از طریق مستاجر نیز در صورت معیوب بودن ملک در حال اجازه و یا در حالتی که دو طرف در زمینه فسخ قرارداد پیش از موعد در این زمینه توافق کرده باشند، فسخ امکان پذیر است.
در صورتی که نیاز به خدمات مشاوره در رابطه با قوانین مالک و مستاجر دارید می توانید با کارشناسان ما در موسسه حقوقی نوین وکیل تماس بگیرید.
وظایف موجر در قراردادهای بین مالک و مستاجر چیست؟
اولین وظیفه از وظایف موجر این می باشد که موجر باید عین مستاجره را به صورت کامل در اختیار مستاجر قرار دهد تا مستاجر این توانایی را داشته باشد از عین مستاجر استفاده کامل را ببرد.
در طول قرارداد اجاره باید مورد اجاره بدون تغییر باشد و موجر نمی تواند به دلخواه خود در مورد اجاره تغییرانی را اعمال نماید.
در طول مدت اجاره مورد اجاره شده کلیه هزینه های تعمیراتی برعهده موجر می باشد و اینها باید طبق عرف به وسیله موجر پرداخت شود مگر اینکه در قرارداد اجاره این موارد ذکر شده باشد که این هزینه به صورت دیگری پرداخت شود.
در قرارداد اجاره مستاجر چه وظایفی دارد؟
اولین وظیفه از وظایف مستاجر این می باشد که مبلغ اجاره که در قرارداد ذکر شده است را باید طبق زمانی که برای پرداخت آن در نظر گرفته شده است پرداخت نماید و اگر در قرارداد زمان آن مشخص نشده باشد از نقص قرارداد می باشد و باید به صورت توافقی این مبلغ پرداخت شود و همچنین دقت نمایید که ممکن است مبلغ اجاره به صورت یکجا در اول قرارداد پرداخت شود
یکی دیگر از وظایف مستاجر این می باشد که باید در استفاده از مورد اجاره طبق عرف استفاده نماید و در صورت استفاده بیش از حد و خارج از عرف باید پاسخگو باشد
از سومین وظایف مستاجر این می باشد که باید عین اجاره را در همان مواردی مصرف نماید که در قرارداد اجاره ذکر شده است. به عنوان مثال از ملک مسکونی برای کار تجاری استفاده ننماید یا اینکه اگر ملکی را برای کار تجاری خاصی اجاره کرده است کار تجاری دیگری راه اندازی ننماید.
اگر مورد استفاده از ملک در قرار داد اجاره مشخص نشده باشد و یا اینکه دقیقا اشاره نشده باشد در نتیجه مستاجر باید طبق عرف از ساختمان استفاده نماید.
مستاجر باید هرگونه تعمیرات برای ملک را با اجازه از موحر انجام دهد و در صورتیکه تعمیراتی انجام دهد که موجب ضرر و زیان به ملک شود و یا تعمیرات مثبتی انجام دهد ولی بدون اذن مالک باشد نمی تواند تقاضای پرداخت وجهی را از موجر داشته باشد
در این مقاله سعی نمودیم مواردی را در مورد قوانین مربوط به مالک و مستاجر بیان کنیم. با توجه به اینکه این قوانین در طول سال ممکن است با تغییراتی مواجه شود پیشنهاد می شود برای اطلاع از آخرین قوانین مالک و مستاجر به وکلای ملکی در موسسه نوین وکیل تماس گرفته و یا به صورت حضوری به دفتر این موسسه واقع در خیابان توحید مراجعه نمایید.
