قوانین اجاره در سال 1376 و قبل از آن کاملاً متفاوت‌تر از زمان حال بوده و بالطبع حق و حقوق مستأجر نیز کاملاً متمایز می‌باشد. بسیاری از دعاوی ملکی مربوط به سرقفلی مغازه بوده و افراد برای این که بتوانند مشکل خود را برطرف کنند به دنبال وکیل سر قفلی مغازه هستند.
جهت تماس با وکیل سر قفلی مغازه کلیک نمایید
در تهران و دیگر شهر‌های ایران بسیاری از مغازه‌های قدیمی به این شکل اجاره داده شده‌اند و حالا مالک نمی‌تواند مستأجر را از مغازه‌ای که به او اجاره داده است، بلند کند. از طرفی موجر نیز نمی‌تواند ملک را به راحتی بفروشد و مستأجر را از ملک مورد نظر بلند کرده و فرد دیگری جایگزین آن کند.
ما در این جا در ارتباط با قوانین سرقفلی مغازه و کاری که یک وکیل سر قفلی مغازه می‌تواند در این خصوص برای عدالت هر چه بیشتر طرفین دعوا انجام دهد، صحبت کنیم.
| حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
سرقفلی چیست؟
نمی‌دانم شما هم از اطرافیان، دوستان و آشنایان خود شنیده‌اید که فلان شخص ملک سرقفلی را خریداری نموده است؟ و یا در آگهی‌های فروش ملک دیده‌اید که سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد؟
در زمان‌های گذشته و حدود سال 1356 روابط بین موجر و مستأجر، حق کسب و پیشه یا تجارت نام گرفته بود. به عبارتی این عبارت را قانون‌گذار تعیین نموده بود تا حق و حقوق مستأجر ضایع نشود و بی‌دلیل موجر او را از محل بیرون نکند.
قانون سرقفلی مغازه از اعتبار و ارزش زیادی در آن زمان برخوردار بود. زیرا فرد مغازه‌ای را اجاره می‌کرد و به کسب درآمد می‌پرداخت. برای این که فرد در جایگاه شغلی خود شهرت و اعتباری را بدست بیاورد، طبیعتا به چند ماه زمان احتیاج دارد. وقتی که فرد برای خودش جایگاهی را دست و پا نمود و مشتریان زیادی را به دست آورد، موجر اجازه نداشت که او را از مغازه و یا کسب و کاری که برای خود در آن مکان کسب نموده بود، بیرون کند.
در این جا بحث ارزش افزوده مطرح می‌گردد. قانون سرقفلی فقط برای مغازه‌ها مطرح گشت و برای خانه‌ها چنین قانونی تعیین نگردید. دلیل آن کاملاً مشخص است، زیرا فرد در خانه مسکونی زندگی می‌کند و اجاره‌ای را بابت سکونت پرداخت می‌کند ولی فردی که در یک مغازه یا ملک تجاری مستأجر است، به کسب درآمد مشغول می‌باشد.
حالا پس از سپری شدن چندین دهه، مشکلاتی در خصوص اجاره چنین مکان‌هایی وجود دارد و دیده شده است که افراد به دنبال وکیل سر قفلی مغازه هستند که بتوانند این مشکل را از طریق دادگاه برطرف نمایند.
| حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با حق مالکانه سرقفلی نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
وکیل متخصص در امور سر قفلی
موجر‌ها برای این که بتونند مستأجر خود را از مغازه بلند کنند، باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت نمایند.
حق کسب و پیشه یا تجارت مبلغی است که مستأجر بابت شهرت خود به دست آورده است. منظور ما شهرتی بوده که در ملک مورد نظر از آن او گشته و حالا فرد قرار است پیشه خود را به مکانی دیگر منقل نماید و تا زمانی که در مکان جدید به اصطلاح جا بیفتد، می‌تواند از این حق پیشه بهره ببرد.
اگر شما موجر هستید و نمی‌دانید که باید به چه میزانی حق پیشه را پرداخت نمایید، می‌توانید با وکیل پایه یک سرقفلی در تماس باشید تا با برآورد‌های شاخص بها تعیین کند که مبلغ نهایی به چه میزان باشد.
نحوه محاسبه حق کسب و پیشه
طبیعتا هر فردی که نزد وکیل سر قفلی تهران و یا بهترین وکیل سرقفلی مراجه می‌کند، قصدش این بوده که به طور دقیق متوجه شود چه المان‌ها و فاکتور‌هایی تعیین‌کننده‌ی حق پیشه می‌باشد. ما در این جا از زبان وکیل سر قفلی مغازه صحبت می‌کنیم:
- موقعیت مکانی و این که آن کسب و کار یا تجارت به چه میزان قابل قبول و مشهور می‌باشد. وکیل به طور دقیق آن را بررسی خواهد نمود و در این خصوص تصمیم خواهد گرفت.
- چه شرایطی را موجر در هنگام عقد قرار داد برای مستأجر تعیین نموده بود و این که آیا اجاره‌ای را که مستأجر به موجر پرداخت می‌کرد، منصفانه بوده یا خیر؟
- طول مدت زمانی که فرد در آن جا به کسب حرفه خویش یا اشتغال مشغول بوده است، دقیقاً چند سال بوده است.
- مستأجر به چه میزان در طول مدت قرارداد، برای محل هزینه نموده است. هزینه‌ها شامل تغییرات در دکوراسیون داخلی و تعمیرات می‌باشد.
- نوع شغل یا کسب و کار
این پنج فاکتور اصلی که ما برایتان ذکر نمودیم، میزان دقیق حق کسب و پیشه را در قوانین سرقفلی مکان‌های تجاری و مغازه‌ها مشخص می‌نماید و موجر باید آن را به مستأجر پرداخت نماید.
برای احقاق حقوق باید اجاره نامه و کلیه اسنادی که در این خصوص و در هنگام عقد قرارداد طرفین امضا نموده‌اند را نزد بهترین وکیل سرقفلی که از قبل تعیین نموده بودند، نشان دهند.
| حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
نحوه رسیدگی به دعاوی سرقفلی مغازه و مکان‌های تجاری
اگر نزد بهترین وکیل سرقفلی تهران برای احقاق حقوق خود مراجعه کنید، به طور دقیق به شما در ارتباط با دعاوی ناشی از این قانون توضیح خواهد داد.
برخی قوانین بر اساس آن چه که در آئین دادرسی مدنی تعیین شده است قابل اجرا می‌باشد. وکیل برای سرقفلی و قوانین مرتبط با آن شما را با یک سری مفاهیمی آشنا خواهد نمود و قبل از ورود به دادگاه جلساتی را با موکلان خود که برای دعاوی سرقفلی نزد او مراجعه نموده‌اند، توضیحاتی را ارائه خواهد داد و شما را با تمامی قوانین موجر و مستأجر در امور سرقفلی آشنا خواهد ساخت.
قاضی پس از بررسی‌های موارد پنج‌گانه که در بالا برای تعیین نرخ حق کسب و پیشه ااشاره نمودیم، مبلغ دقیق را محاسبه می‌نماید. البته ممکن است پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری حوزه مربوطه برای کارشناسی ارسال نماید. به عنوان مستأجر یا موجر شما حق اعتراض دارید و تا زمانی که در دادگاه تجدید نظر رأی نهایی صادر نشده است، وکیل متخصص در امور سرقفلی شما را برای اعتراض آماده خواهد نمود و در دلایل شما را برای اعتراض خواهد شنید و در این خصوص لایحه‌ای را نوشته و تقدیم قاضی می‌نماید.
بیشتر افراد با قوانین حقوقی آشنایی ندارند و به دنبال وکیل سر قفلی مغازه هستند تا بتوانند از حقوق خود دفاع نمایند.
در صورتی که مستأجر بخواهد در آن مکان تجاری بماند، باید به همراه موجر اجاره نامه‌ای جدید را تا مدت زمانی یک ماه بعد از آغاز دادگاه قطعی به ثبت برساند. در صورتی که موجر نخواهد چنین اجاره نامه‌ای را امضا کند، نماینده دادستان از طرف موجر به مدت زمان یک سال این اجاره نامه را امضا می‌نماید و اگر تا مدت زمان مستأجر نیز اجاره نامه را امضا نکند، دادگاه دستور تخلیه را صادر می‌نماید.
نکته) در صورتی که دادگاه رأی بر تخلیه را صادر نماید، مدت زمانی بین 10 روز الی دوماه به مستأجر داده خواهد شد تا مکان تخلیه گردد.
وکیل پایه یک دادگستری سرقفلی
در صورتی که ملک تجاری یا مغازه را به حالت سرقفلی به شخصی فروختید، مالک جدید باید علاوه بر پرداخت حق سر قفلی اجاره بهایی را در حد بسیار کم و به صورت ماهیانه به شما پرداخت نماید. مالک جدید نیز این اختیار را دارد که ملک را اجاره داده و یا سرقفلی مغازه را بفروشد. در این حالت باید هم پولی به مالک دوم داده شود و هم اجاره بهای ناچیزی به مالک اول و دوم به صورت ماهیانه پرداخت گردد.
برای ثبت محضری و حضور در دفنرخانه برای عقد قرارداد لازم است که در این خصوص با وکیل پایه یک دادگستری سر قفلی مشورت نمایید.
| حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با فروش سرقفلی مغازه نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
نظر بهترین وکیل سر قفلی تهران در خصوص اسقاط حق سر قفلی
در برخی موارد حق سر قفلی ساقط می‌گردد و فرد باید محل را تخلیه کند.
تغییر شغل مستأجر:
در صورتی که در هنگام عقد قرار داد، مالک قید کرده باشد که تغییر شغل امکان‌پذیر نیست و مستأجر اقدام به تغییر شغل نماید مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک را تخلیه کند. به عبارتی قانون حق را به مالک خواهد اد.
در صورتی که هنگام قرارداد مالک شغل خاصی را تعیین نکرده باشد و با تغییر شغل نیز مالک مشکلی نداشته باشد، دیگر اجازه‌ای برای تخلیه ملک داده نخواهد شد.
انتقال ملک و یا اجاره ملک به غیر
مستأجر بدون این که مالک به او اختیاری بدهد، سر قفلی را به شخص دیگری انتقال داده و پولی را از او دریافت نماید و مالک نیز اطلاعاتی از این جریان نداشته باشد، قرارداد به طور کامل لغو خواهد گردید.
مستأجر تنها در شرایطی می‌تواند سر قفلی را واگذار نموده که مالک در جریان بوده و شخص ثالث نیز باید اجاره بهایی را به مالک اول و دوم پرداخت نمتاید. همچنین در صورت واگذاری سر قفلی به شخص ثالث، مستأجر باید پولی را به مالک اول پرداخت نماید.
تعدی و تفریط
از دیگر شرایطی که به مالک این اجازه را میدهد تا بدون پرداخت هیچ مبلغی ملک را تخلیه نماید، تهدی و تفریط می‌باشد. به عبارتی دارنده‌ی سر قفلی در ارتباط با نگهداری مکان حق تعدی و تفریط را ندارد.
پرداخت نکردن اجاره
در صورتی که مستأجر در موعد مقرر اجاره بهایش را پرداخت نکند، 10 روز فرصت به او داده می‌شود تا با مالک اجاره ماهیانه را تسویه نماید. پس از سپری شدن ده روز مالک این اجازه را خواهد داشت تا به صورت قانونی اقدام نماید. در این خصوص موجر اقدام به ارسال اظهار نامه می‌نماید. تا دو بار این اجازه به مستأجر داده می‌شود تا هر چه سریع‌تر اجاره را تسویه نماید. در غیر این صورت مالک بدون این که مبلغی را به مستأجر پرداخت کند، می‌تواند به راحتی مکان را تخلیه کند.
ایجاد تغییرات فیزیکی
مغازه‌داران باید حتماً در این خصوص با مالک جهت تغییر ظاهری در دکوراسیون صحبت کنند. بر طبق قانون سر قفلی اگر مستأجر اقدام به تغییر فیزیکی در محل نماید و لطماتی را به اصل بنا وارد سازد، مالک حق پرداخت مبلغی را نداشته و این اجازه را دارد که ملک را تخلیه نماید.
وکیل سر قفلی مغازه در این خصوص به مالکان اظهار می‌دارد که در هنگام عقد قرارداد قید نمایید که مستأجر اجازه اجازه تغییرات فیزیکی را می‌تواند داشته باشد یا خیر.
اجاره دادن محل سر قفلی توسط دارنده حق سر قفلی
دارنده حق سر قفلی اگر حق خود را به مستأجری جدید اجاره دهد، مالک اصلی می‌تواند نصف حق سر قفلی را به شخص پرداخت نموده و مل را به طور کامل تخلیه کند. به عبارتی مستأجر و سوم در این خصوص هیچ حقی نخواهند داشت.
در صورتی که مالک چنین اجازه‌ای را دهد، فرد می‌تواند ملک را به شخصی دیگر اجاره دهد.
جمع‌بندی
برای هرگونه عقد قرارداد حقوقی در خصوص اجاره سر قفلی و یا خرید ملک سر قفلی حتماً با وکیل متخصص در امور سقفلی مشورت نمایید. ملک‌های سر قفلی در زمان‌های قدیم به دلیل این که اسناد املاک تفکیک نشده بودند، بسیار زیاد بود. ولی امروزه اکثرا مغازه‌ها و واحد‌های تجاری سند تفکیک شده دارند. اگر شما فردی هستید که می‌خواهید یک سر قفلی را خریداری نمایید و تمایل دارید که از میزان اجاره بها و درصد افزایش آن به صورت سالیانه آگاهی پیدا کنید، می‌توانید با بهترین وکیل سر قفلی تهران در این خصوص صحبت یا ملاقاتی را داشته باشید.
