مطابق با قانون موجر و مستاجر، شرایط فروش و انتقال سرقفلی در سال ۷۶ تغییراتی پیدا کرد که بیان میکند: منافع عین مستاجره و سرقفلی قابل انتقال میباشد مگر اینکه از مستاجر این حق سلب شده باشد. درصد حق مالک در فروش سرقفلی از جمله مسائلی میباشد که در حین انتقال سر قفلی باعث اختلاف میان موجر و مستاجر میشود.
در این مقاله از نوین وکیل قصد داریم درصد حق مالک در فروش سرقفلی را به طور کامل شرح دهیم، پس با ما همراه باشید.
حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با فروش سرقفلی مغازه نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی حقی میباشد که به مستاجر یک ملک تجاری تعلق دارد، به طور مثال هنگامی که یک ملک معمولی به شخصی اجاره داده میشود و شخص آن ملک را به یک ملک تجاری پر رونق تبدیل میکند و در حقیقت ارزش تجاری ملک افزایش پیدا میکند، اگر مالک در زمان مقرر قصد تمدید قرار داد اجاره با مستاجر را نداشته باشد، قانون برای مستاجر حقی به نام سرقفلی تعیین کرده است تا حق او تضییع نشود.
با وجود حق سر قفلی برای مالک و مستاجر حقوقی ایجاد خواهد شد، به طور مثال اگر مالک سرقفلی قصد انتقال آن را به شخص دیگر داشته باشد باید به مالک درصدی حق مالکانه از فروش سرقفلی را بپردازد و اگر مالک قصد تمدید قرارداد اجاره را نداشته باشد باید مبلغی خسارتی را به عنوان حق سر قفلی به مستاجر بپردازد.
جهت تماس با وکیل سر قفلی مغازه کلیک نمایید
انواع حق سرقفلی
به دو صورت سرقفلی میان تجار و کسب وجود دارد: ۱-سرقفلی واقعی ۲-سرقفلی حاصل از کسب و پیشه
سرقفلی واقعی
در سرقفلی واقعی مالک سرقفلی آن را برای مدت زمان معین به همراه دریافت اجاره و با شرایط خاصی به شخص دیگر واگذار میکند، البته حق مالک از درصد فروش پ سرقفلی باک توجه به قرارداد طرفین تعیین میشود.
سرقفلی حاصل از کسب و پیشه
در سرقفلی حاصل از کسب و پیشه هنگامی که مستاجر تخلفی را انجام میدهد، مالک میتواند درخواست تخلیه ملک را کند که در ای صورت نیازی به پرداخت حق سرقفلی نمیباشد.
منشاء حق مالکانه برای مالک
- اگر مستاجر شروط قرارداد را رعایت نکند و مرتکب تخلف شود.
- اعمال حقوقی مانند نقل و انتقال و معامله سرقفلی را انجام دهد.
- یک عمل مادیمان تعمیرات توسط مستاجر انجام شود.
درصد حق مالکانه در فروش سرقفلی چیست؟
مطابق با قانون تصویب شده در سال ۷۶ سرقفلی قابل انتقال میباشد و در اجاره نامهها باید ثبت شود در صورتی قابل ثبت نیست که این حق از مستاجر سلب شده باشد.
حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با قانون سرقفلی سال 1400 نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
حق مالکانه حقی میباشد که در عرف برای هر مالکی در نظر گرفته شده است، به گونهای که اگر مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و بخواهد آن را منتقل کند باید مبلغی را به علت این انتقال به موجر(مالک) پرداخت کند که به آن حق مالکانه میگویند.
مطابق با حقوق مدنی کشور حق مالکانه به حقی میگویند، که شخص نسبت به زمین و مالهای منقول و غیر منقول خود دارد.
حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی چگونه است؟
با توجه به مواردی که در قسمت فوق بیان کردیم، میزان درصد حق مالکانه و محاسبه آن در قانون تعریف نشده است و ما آن را مطابق با عرف جامعه بیان میکنیم. در عرف میزان درصد حق مالک در فروش سرقفلی به اندازه ارزش محل کسب است؛ براساس توافق میان موجر و مستاجر درصد حق مالک و مبلغ آن تعیین میشود.
حق مالکانه سرقفلی چقدر است؟
۱-درصد حق مالک در سرقفلی با توجه به نوع انتقال که دائمی یا موقت باشد متفاوت است، اگر انتقال به صورت دائمی باشد مستاجر حق فروش سرقفلی را مطابق با عقد صلح، هبه، بیع، وقف را دارد.
- میزان ارزش ملک بیش از ۴میلیارد باشد، ۲درصد به عنوان حق مالک در فروش سرقفلی
- میزان ارزش ملک اگر مابین ۲تا ۴میلیارد باشد، ۴درصد به عنوان حق مالک در فروش سرقفلی
- میزان ارزش ملک اگر مابین ۱تا ۲میلیارد باشد، ۶درصد به عنوان حق مالک در فروش سرقفلی
- میزان ارزش ملک اگر مابین ۵۰۰میلیون تا یک میلیارد باشد، ۸درصد به عنوان حق مالک در فروش سرقفلی
- میزان ارزش ملک اگر تا ۵۰۰میلیون باشد، ۱۰درصد به عنوان حق مالک در فروش سرقفلی
۲-اگر انتقال به صورت موقت باشد مستاجر تنها میتواند آن را اجاره یا مشارکت بدهد اما این اجاره و مشارکت باید در یک مدت زمان معین انجام گیرد.
- ارزش ملک معادل ۵۰میلیون، ۲درصد حق مالکانه در سرقفلی
- ارزش ملک مابین ۵۰تا ۱۰۰میلیون، ۱درصد حق مالکانه در سرقفلی
- ارزش ملک مابین ۱۰۰تا ۵۰۰میلیون، ۷۵/۰درصد حق مالکانه در سرقفلی
- ارزش ملک معادل ۵۰۰میلیون، ۵/۰درصد حق مالکانه در سر قفلی
حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با وکیل سرقفلی مغازه نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
در صورت عدم توافق میان مستاجر و موجر نسبت به درصد حق مالکانه چه باید کرد؟
امروزه شاهد هستیم که به دلیل عدم آگاهی، افراد نمیتوانند از حقوق قانونی خود استفاده کافی را ببرند، بعضی گمان میکنند که اگر با مبلغ درخواستی مالک برای درصد حق مالکانه موافقت نکنند، امکان انتقال سرقفلی برای آنها از بین میرود. اما باید گفت که این گمان بطلان است، اگر مالک برای انتقال سرقفلی به مستاجر رضایت نداشته باشد، مستاجر میتواند با مراجعه به مراجع قضایی حق خود را دریافت کند.
انتقال سرقفلی با اخذ مجوز قانونی
از جمله راههای انتقال سرقفلی اخذ مجوز قانونی میباشد، در صورت عدم رضایت مالک برای انتقال سرقفلی قانون این امکان را برای مستاجر فراهم کرده است که با طرح دعوای تجویز انتقال منافع علیه مالک، مجوز قانونی برای انتقال سرقفلی را دریافت کند.
دادگاه پس از بررسیهای لازم مجوز قانونی برای انتقال سرقفلی را برای مستاجر صادر میکند و در این حالت درصد حق مالکانه به مالک پرداخت نخواهد شد.
انواع سند ملک با سرقفلی
۱-سرقفلی با سند رسمی: افرادی که سند اجاره آنها به صورت رسمی و در دفترخانهها تنظیم شده است، آنها میتوانند در صورت انتقال سرقفلی حقوق اجاره نامه را به صورت سند رسمی به شخص دیگر انتقال دهند.
۲-سرقفلی با سند عادی: از جمله راههای انتقال سرقفلی با سند عادی میباشد که میان بازاریان و کسبه رواج دارد، افرادی که سند اجاره آنها به صورت عادی و شفاهی بوده است و اقدام به تنظیم آن به صورت رسمی نکردهاند در حین واگذاری سرقفلی خود آن را باید به صورت سند عادی واگذار کنند.
ارزش سرقفلی مغازه
برای اینکه که بدانیم ارزش سرقفلی یک مغازه چند درصد یک ملک میباشد، باید شرایطی را در نظر بگیریم که عبارتند از:
- موقعیت مکانی ملک که محل کسب و تجارت شده است.
- نوع تجارت و پیشه
- مخارج متحمل شده توسط مستاجر برای آمادهسازی ملک
- کیفیت اجاره بها
- حسن شهرت کسب شود توسط مستاجر در آن محل
- مدت زمان اشتغال مستاجر در آن مکان
- وضعیت ملک ار لحاظ بنا، استحکامات و شرایط ظاهری آن
شرایط درخواست تخلیه ملک از صاحب سرقفلی
مالک در سه صورت میتواند از صاحب سر قفلی تقاضا کند که آن را تخلیه نماید:
-
تخلیه به علت نیاز به سکونت
اگر محل سرقفلی قابل سکونت باشد مالک میتواند برای سکونت خود یا خانواده خود از مالک سرقفلی بخواهد که محل را تخلیه کند اما مالک باید تمام ارزش سرقفلی را به مستاجر به عنوان حق سرقفلی بپردازد.
-
تخلیه به علت نیاز شخص به کسب و کار
اگر مالک خود کسب و کاری نداشته باشد و نیاز به استفاده از سرقفلی داشته باشد ابتدا باید در دادگاه این نیاز شخصی را اثبات کند و سپس باید مبلغ سرقفلی را به طور کامل بپردازد آنگاه میتواند مغازه را در اختیار بگیرد.
-
تخلیه به علت تخریب و نوسازی
صاحب ملک میتوانند با مراجعه به شهرداری اخذ جواز ساخت درخواست تخلیه ملک را بکند، در این صورت دادگاه مدارک اخذ جواز را مورد بررسی قرار میدهد سپس حکم تخلیه را با شرط آنکه مالک تمام حق سرقفلی را به مستاجر بپردازد صادر میکند.
آیا سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است؟
در پاسخ به سوال بالا باید گفت سرقفلی با حق کسب کار در گذشته تفاوت خاصی نداشته است، شاید جالب باشد که بدانید سرقفلی در زمانهای قدیم به عنوان کسب و پیشه شناخته میشد، قانونگذار برای حمایت از صاحبان سرقفلی برای آنها قوانینی وضع کرده است.
اشخاصی که ملکی را برای تجارت اجاره میکنند به مرور زمان دارای مشتریهای فراوان و شهرت میشوند که به علت فعالیت روزافزون و تلاش آنها میباشد و بر ارزش تجاری ملکی میافزاید. حال اگر مدت زمان قرارداد او پایان بیاید و مجبور به تخلیه ملک شود تلاش و شهرت او بینتیجه خواهد بود به همین دلیل مالک باید مبلغ خسارتی به او بپردازد. اما این موضوع برای اماکن مسکونی صدق نمیکند.
حتما بخوانید: مقاله ای در رابطه با تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نوشتیم شاید برای شما مفید باشد |
مشاوره حقوقی رایگان با وکیل
درصد حق مالک در فروش سر قفلی از جمله مسائلی است که دارای دشواری و پیچیدگی بسیاری است، به همین دلیل بهتر است با فرد متخصص در این زمینه مشورت کنید، شما میتوانید برای جلوگیری از بروز اختلافات در زمینه سرقفلی قبل از تنظیم سند سرقفلی و حق انتقال آن با یک وکیل متخصص در زمینه سرقفلی مشورت بگیرید یا کارها را به او بسپارید.
گروه وکلای نوین وکیل آمادگی ارائه خدمات در زمینه سرقفلی و انواع آن و تنظیم قراردادهای اجاره میباشد، شما میتوانید به صورت آنلاین و حضوری با وکلای مجرب و حرفهای ما مشورت کنید.
سلام وقت بخیر اینجانب سرقفلی مغازه ای را از مزایده دادگاه خریداری کردم. زمان تنظیم سند در دفترخانه مالک درخواست 10درصد حق مالکانه را دارد و قاضی اجرای در جواب نامه دفترخانه حکم به پرداخت مبلغ توسط خریدار داده است درحالی که در خرید فروش عادی حق 10%مالکانه برعهده فروشنده می باشد. لطفا راهنمایی فرمایید. تشکر
سلام از مطالب بسیار مفیدتان ممنونم ،ارزش ملک به ریال است یا تومان .
ممنونم
۰۹۱۵۸۸۷۷۰۹۰
سلام.شبتون بخیر.ابوی بنده مغاره ای بصورت سرقفلی بمتراژ ده متر فروخته ارزش اون حدود یک میلیارده .مغازه دار در طی مدت ده سال هیچ سرقفلی پرداخت نکرده و الان بدون رضایت وتسویه مغازه را با یک واحد خانه تهاتر کرده .اولا حق مالکانه ایا میشه گرفت دوما سرقفلی ها را میشه بروز دریافت کردوسوما ایا میشه معامله یعنی سرقفلی رو پس گرفت.
ممنون میشم راهنمایی کنید تا به پدرم اطلاع بدم ودر صورت لزوم خدمت شما حضوری برسیم.در ضمن حق وکالت در این دعوی رو قید کنید تا اون رو هم اطلاع بدم.سپاس
سلام و ادب و احترام
نحوه طرح سوال شما دارای ایراد می باشد اما اگر مقصود شما این است که مستاجر صاحب سرقفلی بدون اذن و اجازه شما اقدام به فروش سرقفلی درقالب تهاتر با یک باب واحد مسکونی اقدام نموده اند اگر چنانچه حق انتقال به غیر در قرارداد از نامبرده (مستاجر صاحب سرقفلی) سلب شده باشد مطالبه خسارت و اخراج مستاجر از ملک مورد اجاره مطابق قانون رابطه موجر و مستاجر امکانپذیر خواهد بود.
با این حال اگر مقصود سوال شما غیر آن چیزی است که مورد استنباط اینجانب می باشد مستدعی است تماسی با موسسه داشته باشید تا شفاها موضوع مدنظر شما بررسی و پاسخ مقتضی ارائه گردد.
سلام عرض ادب خدمت شما عزیز و بزرگوار . از مطالب شما بی نهایت سپاسگزارم …. انشاالله خداوند برایتان بهترین ها را بخواهد … آمین
سپاس از لطف شما
سلام و سپاس از محبت شما
سپاس از شما
سلام. خوبید. آقا. من. یک. مغازه. حدود پنجاه. سال. سر. قبلی. مردم. حالا. می. خواهم. ب. دیگری انتقال. دهم. حق. صاحب. ملک. چقدر. است. و حق. سکونت. من. چقدر
سلام و ادب و احترام
خدا قوت و آرزوی سلامتی
حق مالکانه در صورت توافق با مالک ۱۰ درصد ارزش فروش سرقفلی هست و الباقی مبلغ فروش حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به شماست.
با سلام
من قصد خرید سرقفلی یک ملک دارم. آیا در زمان امضا سند صلح سرقفلی در دفترخانه طبق قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ میتوانم درخواست کنم که بند “مستاجر اجازه انتقال به غیر بدون رضایت مالک ندارد” حذف شود؟ اگر مالک موافق نبود چه میتوان کرد؟
سلام
ققط با توافق با مالک می تونین حذف کنین
سلام پدر بنده سرقفل یه مغازه رو حدود22 سال پیش از مالک خریداری کرده ومالک بارها با پدرم وارد دعوا شده(بخاطر گران شدن مغازه) وپدرم باید یه مبلغی رو بعنوان حق ریشه به مالک پرداخت میکرداین مبلغ تو قرار دادشون یه مبلغ ثابتی بود ولی مالک زمین میگفت که باید مبلغش باید به روز باشه تا اینکه پارسال مالک زمین حق مالکیت خودش رو به شخص دیگری فروخت والان شخص جدید میگه که باید با من قرار داد جدید بنویسید ومن رو بعنوان مالک بشناسید ممنون میشم راهنماییم کنید واینکه ما میتونیم اعتراض کنیم که بدون مشورت با ما مالکیت خودش رو فروخت
سلام پدرم 22سال پیش سرقفل یک مغازه روخریداری کرده وبدلیل محبوبیتش پیشرفت زیادی داشته(مالک بارها برای پدرم ایجاد مزاحمت کرده وبه بهانه های مختلف سعی در پس گرفتن سرقفل کرده که موفق نشده) ما باید یه مبلغی رو بعنوان حق ریشه پرداخت میکردیم بعداز گذشت چند سال مالک میگفت باید اون مبلغ ثابت به روز بشه ولی درصورتی که اون مبلغ تو قراردادثابت بود حال مالک حق مالکیت خودش رو به شخص دیگری فروخته بدون اطلاع ما حال مالک جدید میگه که باید قرار داد جدید بنویسیم ممنون میشم راهنماییم کنید
سلام
مالک جدید جانشین مالک قبلی محسوب شده و میتونه دادخواست تعدیل اجاره را بدهد و دادگاه اجاره را میتونه با ارجاع به کارشناس افزایش بده
سلام پدر من یک باب مغازه دارن که دارای سرقفلی هست و صاحب سرقفلی حاضر به فروشش نیست اگه پدر من بخواد مغازه رو بفروشه چقدر از پول فروش به صاحب سرقفلی میرسه
سلام
اگر در قرارداد حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند انتقال بدهد ولی اگر حق انتقال ندارد اجازه مالک را باید بگیرد و معمولا بیست درصد ارزش سرقفلی است که مالک میگیرد و اجازه میدهد
سلام خسته نباشید
ازشخصی مغازه ای پدرم ۶۰ سال قبل خریده صاحب ملک چندتا مغازه واپارتمان بالای مغازه ها راچندسال بعداز ما خریده ((سال۴۰ ما خریدیم ایشون ۴۸ تا۵۵ یکی یکی خریدن ((صاحب ملک ما شخص دیگری شد)) ولی با ایشون سندی نوشته ای ردو بدل نشد پدرم فوت شدن وچندسال بعد صاحب ملکفوت شدن الان وراثایشان ادعا میکنن که بیان بنام شما کنیم درضمن من هم سهم برادروخواهر را خریدم ما چون وارث هستیم ایشون میتونه از من یا ما مبلغی دریافت کنن یا نه اگه باید بپردازم چقدر هست درضمن ۷۰ًم بابت نقل و انتقال دارایی پرداختیم و ۲ درصد که فرمودید از قیمت ملک محاسبه میشه یا از مبلغ دارای که گرفته ممنون از وقت وحوصله ای که کردین خداسلامتی بده
سلام
اگر مالک جواز ساخت و یا دستور نقشه از شهرداری برای تخریب ملک داشته باشد می تواند دادخواست تخلیه را مطرح کند که در این صورت قاضی با جلب نظر کارشناس رسمی حق کسب و پیشه را مشخص می کند و حکم تخلیه صادر می شود.
با سلام.ما یک مغازه رو سر قفلیش رو فروختیم.حق انتقال به غیر و تغییر شغل هم ندارد.اولا اجاره سالینه که باید به ما بدهد چهقدر است؟چون الان قالب به ۲۵ سال است اجاره ی خاصی به ما نداده!!!و سالی یه مبلغ نا چیز بابت اجاره میدهد.مثلا امثال ۱۰۰ هزار تومان داده در صورتی که کرایه مثل این مغازه الان ۱۰ میلیون ماهیانه است.و دوم الان بخوام مغازه رو پس بگیرم که ملکم از ناقصی در بیاد باید چه کاری انجام بدم اصلا میشود پس بگیرم؟خیلی ممنون میشم جواب بدین بهم
سلام
پرداخت اجاره بها در زمانی که ملک دارای سر قفلی هست شرایط ویژه و خاصی داره همینطور افزایش اجاره بها
اگر اجاره ی به شما پرداخت نشده شرایط تخلیه وجود داده بهتره که مدارک شما بررسی بشه
البته قبل از هرچیز لازم هست بررسی شود قرارداد اجاره شما برای چه سالی و مشمول کدام قانون روابط موجر و مستاجر است.
سلام خداقوت بنده ازابتدای ۱۳۷۶ مستاجربودم سال ۹۶باحکم شورای حل اختلاف اجناس مرا بیرون ریخت وتخلیه کردم وپساز دوسال مشمول ۱۳۵۶ شدم کهبه صاحب ملک ازطریق دادگاه ۳ بارابلاغ شد دا نماینده دادگاه باحکم قاضی بجای صاحب ملک امضاکرد الان قصدانتقالسندسرقفلی دارم اظهارنامه ام دادم وقتش ه اتمام رسیده پاسخی نداده ازشمابزرگوارعاجزانه خواهش میکنم راهنمایی کنید خیرببینید
سلام باید دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را به طرفیت مالک بدهید
باسلام ؛ اینجانب مغازه به متراژ ۳۰ متر به صورت سرقفلی ۳۰ سال پیش خریداری کردم و الان میخوام بفروشم ؛ با توجه به اینکه اجاره سالیانه های ملک بصورت کامل پرداخت شده و حق فروش دارم چونکه مبلغ ملک ۳۶۰۰،۰۰۰۰،۰۰۰ میباشد مالک ۳۶۰،۰۰۰،۰۰۰ حق اربابی میخواد و واقعا برامون سنگینه پرداخت کنیم به مالک؛ این چند سال حیلی اذیت کرده
و راستی اینکه گفتید حق کسب پیشه با توجه به اینکه نزدیک ۳۰ ساله در مغازه مشغول به کار هستیم میتونیم درخواست حق کسب پیشه بدیم یا شامل ما نمیشه؟ ممنون از پاسخ خوبتون
سلام، سر قفلی مغازه ای رو پدرم در سال 80 فروخته، حالا شخص خریدار فوت شده و پسر ایشان برای انتقال سرقفلی به پدر بنده مراجعه کرده آیا برای انتقال سرقفلی به پسر ایشان، پدر بنده باید هزینه ای از ورثه دریافت کند.
سرقفلی مغازه ای بیست سال قبل داده شده ایشان چند سالی اجاره سرقفلی را که مبلغ ناچیزی بود دادند ولی الان نزدیک به ده سال بیشتر هست که مبلغی نداده و مغازه هم از روز خرید سرقفلی بسته هست لطفا در این مورد راهنمایی فرمایید