یکی از مشکلات متداول در بین موجران و مستأجران عدم استرداد ودیعه پرداخت شده توسط موجر به مستاجر پس از تخلیه ملک است. یکی از روش های بازپس گیری ودیعه مسکن از موجر توقیف ملک موجر است. در این مقاله به بررسی توقیف ملک موجر به علت عدم استرداد ودیعه مسکن میپردازیم.
عدم عودت ودیعه اجاره (توقیف ملک موجر)
یکی از متداول ترین قرارداد های قانونی بین عموم مردم، قرارداد رهن و اجاره املاک است. به طبع با افزایش تعداد قراردادهای رهن و اجاره، مشکلات نیز خود را نشان داده و نیاز است که برای رفع اینگونه مشکلات تدبیری اندیشیده شود. از رایج ترین مشکلات میان مؤجر و مستأجر، عدم استرداد ودیعه پرداخت شده توسط موجر در هنگام تخلیه ملک است. این مشکل به دلیل بی توجهی به مواردی در هنگام تنظیم قرارداد و عدم تعیین ضمانت اجرایی برای بازپس گیری ودیعه رخ میدهد.
در مورد قوانین حقوقی پرونده های ملکی می توانید از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
استرداد ودیعه یعنی چه؟
در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مبلغی به عنوان رهن به موجر پرداخت میگردد که به نوعی ضمانت برای عدم خسارت به ملک و پرداخت اجاره میباشد.این مبلغ ودیعه نامیده میشود و به عنوان قرض الحسنه توسط مستأجر پرداخت میشود. مبلغ ودیعه میبایست در زمان تخلیه منزل به طور کامل توسط صاحب ملک به مستأجر پرداخت شود. عدم پرداخت ودیعه در این مرحله مشکلی است که برخی مستاجران با آن روبرو میشوند.
طریقه پرداخت ودیعه یا رهن در زمان تنظیم قرارداد
1.در اغلب موارد مبلغ ودیعه به صورت نقد به موجر پرداخت میگردد. برای جلوگیری از هرگونه مشکل در آینده مبلغ پرداخت شده و تاریخ آن باید در قرارداد ذکر شده و همچنین از موجر رسید دارای امضا و اثر انگشت دریافت شود.
2. در صورتی که مستأجر بخواهد مبلغ ودیعه را توسط چک پرداخت نماید، مبلغ و شماره چک باید در قراداد ذکر شود و همچنین چک به تاریخ روز صادر گردد.
وقتی که مبلغ یا وجه گرو با چک به موجر داده شود،باید چک دارای ضمانت کامل باشد تا در مواقعی که قولنامه یا قرارداد به مشکل بخورد یا اجاره نامه فسخ شود بتوانید از چک و استعلام آن در دادگاه استفاده کرد و پرداخت وجه توسط مستاجر را ثابت کرد.
یکی از مواردی که باید به آن توجه داشته باشیم این است که در زمان تخلیه منزل و تحویل به موجر ، در صورتی که خسارتی به محل استیجاری وارد شده باشد، قبوض خدماتی پرداخت نشده باشد و یا اجاره ای پرداخت نشده باشد موجر این حق را دارد که این مبالغ را از ودیعه پرداخت شده کسر کرده و الباقی را به مستاجر پرداخت نماید.
نحوه اقدام قانونی برای بازپس گیری ودیعه از موجر
1.اولین راهکاری که برای مستاجران در صورتی که موجر ودیعه را بازپس نگرداند وجود دارد؛ این است که تا زمان دریافت ودیعه به اقامت خود در ملک استیجاری ادامه دهند.
2.راهکار بعدی که برای مستاجران وجود دارد، مراجعه به مراجع قضایی و اقامه دعوی علیه موجر است. برای شروع اقدام قانونی علیه موجر همراه داشتن قرارداد اجاره و رسید پرداخت ودیعه الزامی است.
توقیف اموال موجر چه مراحلی دارد؟
اگر موجر شما از استرداد ودیعه خودداری نموده است، همانطور که پیش تر گفته شد شما میتوانید از طریق قانونی اقدام نمایید. برای اقامه دعوی قانونی ابتدا باید مدارک مورد نیاز را آماده کنید. این مدارک شامل مدارک شناسایی ، اصل و کپی اجاره نامه و اصل و کپی رسید پرداخت وجه است. نکته بسیار مهمی که باید به آن اشاره کنیم این است که برای اقامه دعوی قانونی و دریافت حکم توقیف امول نیاز است ابتدا مورد اجاره را تخلیه نماییم.
پس از تخلیه و آماده سازی مدارک با تقدیم دادخواست به مراجع قضایی که برای اینگونه پرونده ها شورای حل اختلاف است، تخلیه ملک را اعلام کرده و مراتب تحویل ملک و کلید را به شورای حل اختلاف اعلام و گواهی میکنیم.
سپس از طرف مرجع رسیدگی حکمی بر الزام پرداخت ودیعه توسط موجر صادر میگردد. در این زمان مستاجر باید درخواستی برای صدور اجرائیه بدهد.پس از صدور اجرائیه پرونده به اجرای احکام ارسال میشود. در این مرحله مستاجر میتواند با معرفی اموال موجر، به میزان خواسته توقیف نماید.
لازم به ذکر است بعد از دریافت اجرائیه دادگاه به مدت یک ماه به موجر این اجازه را میدهد که درخواست اعسار از پرداخت تقدیم دادگاه نماید.پس از این مدت در صورت عدم پرداخت خواسته توسط موجر ، دادگاه به درخواست مستاجر حکم جلب موجر را صادر کرده و یا اموال او را توقیف میکند.
حقوق مستاجر و نکات مهم در این پرونده ها
- مستاجر در هنگام اقامه دعوی علیه موجر میتواند مطالبه ضرر و زیان ناشی از دادرسی و خسارت تاخیر تأدیه را قید نماید. میزان خسارت تاخیر تأدیه طبق شاخص بانک مرکزی مشخص میشود.
- در صورتی که در قرارداد اجاره وجهی به عنوان وجه التزام بابت خسارت تاخیر پرداخت ودیعه پس از تخلیه قید شود موجر موظف به پرداخت ان میباشد.
- مستأجر قبل از تخلیه کامل ملک مورد اجاره نمیتواند دادخواست مطالبه وجه ودیعه را تقدیم مرجع قضائی نماید.
- مرجع رسیدگی برای ودیعه های زیر 20 میلیون تومان شورای حل اختلاف است و برای بیش از 20 میلیون تومان دادگاه عمومی.
عدم تحویل ملک توسط موجر (توقیف ملک موجر)
درزمانی که اجاره نامه به پایان خود می رسد اما با این حال مستاجر همچنان اجاره خانه را در اختیارخود دارد،دوعمل ممکن است که رخ بدهد که باید به آن ها توجه خاصی داشت.
اول اینکه زمانی است که مستاجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختیار دارد. در این وقت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد.
یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که از ملک به کرده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته شود.
چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین آنچه مستاجر پرداخت میکند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند.
در این مورد حتی این امتیاز برای مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستاجر به صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلا می‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.
در حالت بعدی بعد از اینکه مدت زمان قرارداد تمام شود،فرد باید بدون رضایت داشتن از مالک،خانه را همچنان برای خود نگه دارد.در این زمان مستاجر، فردی غصب کننده محسوب میشود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود
که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستاجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را ایجاد کرده باشد.
در همه حالت می توان گفت که با تمام شدن قرارداد ، بهترین کار این است که مستاجر ، تعیین تکلیف قرارداد اجاره را پیگیری کند.وقتی که دو طرف به ادامه دادن قرارداد راضی باشند آن را تمدید کند.
عدم تحویل ملک توسط موجر (توقیف ملک موجر)
ممکن است مالک نه تنها از تجدید یا تمدید قرارداد خودداری کند بلکه کلید محلی را که اجاره داده است، از مستاجر تحویل نگیرد. به عبارت دیگر مستاجر بلاتکلیف بماند.
در این صورت اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد، ممکن است یکی از دو فرضی که در بالا به آن اشاره شد برای مستاجر پیش بیاید. بنابراین بهترین راهی که پیش روی مستاجر قرار دارد، این است که برای تحویل ملک کلید اقدام به «تامین دلیل» کند.
زمانی که موجر در طول 5 روز بعد از تاریخی که در آن قید شده است حاضر نشود فر مستاجر این حق را دارد که به دادگاه مراجعه کند و اظهاراتش را بگوید.
از این تاریخی که گفته شد رابطه استیجاری قطع میشود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد
تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
البته این مورد در فصل چهارم همان در قانون، در مواردی که فسخ، ماده ۷ مورد تاکید قرار گفته است و در برابر آن هر‌گاه مستاجر به علت اتمام شدن زمان اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن
امتناع کند و به دادگاه برود و کلید آنرا به دفتر دادگاه تحویل دهد. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند
که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
عدم تحویل ملک توسط موجر (توقیف ملک موجر)
یکی از موارد این است که فرد در هر زمانی بفهمد در همان حال حاضر حاضر دلیلی به نفع آن وجود دارد که در دعوا ها و اختلافات آینده میتواند مشکلاتشان را حل کند.
از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده ازهر دلیل که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامین دلیل کنند.
مثلا در نظربگیرید که افراد با خبری وجود دارند که می‌توانند ادعای فرد را تایید کنند اما این شخص نگران اینکه در آینده این افراد از گفتن حقیقت منصرف شوند است و یا دسترسی به آنها در توان نباشد؛
در این صورت میتواند با تقاضای تامین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تامین دلیل حتی میتواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.
درخواست تأمین دلیل از شورای حل اختلاف (توقیف ملک موجر)
مردم این توانایی را دارند که نیاز تامین دلیل را در فرم‌های دادخواست یا در کاغذ بنویسند و تمام اظهارات کامل را نوشته و به شورا بدهند.
به عنوان مثال در صورتی که درخواست‌کننده سواد کافی نداشته باشد و به صورت شفاهی درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن را صورت‌جلسه کند.
درخواستی که می نویسید باید به شرح زیر باشد:
1. درخواست‌کننده مشخصات وآمار خود و طرف مقابل را کامل بنویسد.
2. موضوع دعوایی که بر سر اظهار نظر بر آن دچار شده اند را ذکر کند.
3. وضع و حالی را که موجب این اتفاق شده است که فرد این درخواست را از دادگاه باید داشته باشد، توصیف کند.
تأمین دلیل برای تحویل کلید مورد اجاره (توقیف ملک موجر)
در مدتی که فردی که صاحب خانه است بعد از تمام شدن اجاره خانه اش باید کلید را تحویل بگیرد و اگر در اقدام به تحویل نکند ،فرد کلید را می تواند به دفتر شورا بدهد تا آنها پیگیر این قضیه باشند و کار قانونی انجام شود.
علاوه بر این درخواست باید کلید آن ساختمان را به دفتر این شورا تحویل بدهد. شورا حقیقت را مشخص میکند که در تاریخ معینی، کلید خانه اجاره ای به وسیله فرد به دفتر شورا تحویل داده شده است.
شورا در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید ممانعت کرده، تحقیقاتی انجام میدهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه میکند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تایید میشود.
از این پس مستاجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، میتواند از این دلیل استفاده کند.
بنابراین دیگر موجر نمیتواند به این بهانه که مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی پول یا مبلغی مطالبه کند.
تأمین دلیل برای تحویل کلید مورد اجاره
راه حل خوبی برای هر اجاره نامه، پیش‌بینی راهی برای حل دقیق، سریع و دوستانه اختلافاتی که ممکن است رخ دهد است.
در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که اگر اختلافی پیدا کردند فردی که قابل قبول طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد میان آنها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند.
بهترین راه این است که ماجرای تحویل کلید در قرارداد اجاره نوشته شود تا مشکلی به وجود نیاید.
به طور کلی برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع درست کنید که چنانچه روز مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید.
