تخلیه ملک مسکونی موضوعی است که سوالات بسیاری در خصوص آن که از ما پرسیده می‌شود. لذا ما در نوین وکیل قصد داریم در رابطه با این موضوع اطلاعات مفیدی را به شما ارائه دهیم. پس پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای مطالب این صفحه همراه ما باشید.
تعداد دعاوی حقوقی در حوزه ملکی در ایران با توجه به موضوعات مختلف ملکی که نیاز به طرح دعوا دارد قابل توجه می باشد که یکی از این موارد موضوع عدم تخلیه ملک به وسیله مستاجر می باشد. دریافت حکم تخلیه ملک مسکونی دارای دردسر ها خاص خود می باشد که با مطالعه این مقاله می توانید در این حوزه اطلاعات خوبی کسب نمایید:
دستور تخلیه ملک مسکونی
بر طبق مفاد ماده ۱۳ قانون روابط صاحبخانه و مستاجر مصوب سال 1356، پس از اتمام موعد اجاره یا در صورت درخواست فسخ توسط مستاجر، یا در صورت درخواست فسخ اجاره از طرف موجر، دستور تخلیه صادر می‌شود.
مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند؟
- اگر ملک مسکونی فاقد مشخصات قید شده در اجاره نامه را باشد.
- در مدت اجاره ایرادی در ملک مسکونی ایجاد شود به طوری که ملک قابل بهره‌برداری نباشد و ترمیم ایراد حادث شده نیز میسر نباشد.
- اگر در مفاد اجاره نامه موارد خاصی برای حق برهم زدن قرارداد برای مستاجر گنجانده شده و آن موارد حادث گردد.
- چنانچه مستاجر مرحوم شود و تمام وراث تقاضای برهم زدن قرارداد را نمایند.
- اگر ملک مسکونی در حال تخریب بوده و بازسازی آن مقدور نباشد.
- اگر ملک مسکونی بدلیل خرابی برای بهداشت ضرر داشته باشد.
| همچنین مطالعه نمایید: حکم تخلیه مستاجر |
در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟
- صاحبخانه ملک را به مستاجر واگذار نکرده و این امر بالاجبار نیز میسر نباشد (ماده ۴۷۶ ق.م)
- ملک دارای ایراد باشد (ماده۴۷۸)
- اگر ملک نیاز به انجام بازسازی ضروری داشته باشد. (۴۸۵)
- پس از انعقاد قرارداد و قبل از واگذاری محل به مستاجر، نفر سومی برای مستاجر ایجاد مزاحمت نماید.
- اگر در متن قرارداد، مستاجر به خویش حق برهم زدن را داده باشد.
نکته: چه ملک مسکونی باشد یا تجاری، شرایط فسخ برای مستأجر یکسان است.
دادگاه های ذیصلاح دعاوی تخلیه
بررسی دعاوی مربوط به ملک مسکونی با استناد مصوبه ۹۴ ماده ۹ در حوزه اختیارات تفویض شده به شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی قرار گرفته است. اما اگر در آن منطقه شورای مذکور وجود نداشته باشد. دادگاه محل قرار داشتن ملک مسکونی صلاحیت رسیدگی دارد. (تبصره ماده ۱۲ سال ۶۲).
مراحل تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا اجرت المثل ملک مسکونی
معمولا اجاره ملک مسکونی به وسیله صاحبخانه و مستاجر در آژانس معاملات ملکی و یا در دفتر اسناد رسمی انعقاد می‌گردد. (مطابق بند ۹ ماده ۱۴ )
حالت اول: اگر ملک در دفتر اسناد رسمی به مستاجر واگذار شده باشد صاحبخانه از همان دفتر باید مراحل مربوطه را طی نماید و دفتر اسناد پرداخت اجاره و میزان عقب افتادن آن‌را به مستاجر اعلام و اخطاریه ارسال می‌کند.
حالت دوم: صاحبخانه صدور دستور خالی کردن مورد اجاره و یا دریافت کرایه را از مسیر ادارات ثبت مربوطه دنبال می‌نماید.
توقف تخلیه ملک مسکونی
در صورتی که مستاجر ادعای رسیدگی مجدد به حکم تخلیه و مغایرت آن با قانین مربوطه را داشته باشد. و این امر از طریق شورای حل اختلاف ابلاغ شده باشد با توجه به مواد ۹ و ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف دستور توقف تخلیه ملک مسکونی داده می‌شود.
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری
اگر مستأجر از انجام مفاد حکم تخلیه خوددداری نماید. مقام قضایی با کلانتری منطقه مکاتبه نموده و اجرای حکم را از طریق ماموران نیروی انتظامی به نتیجه میرساند. لازم به ذکر است که مامورین انتظامی وظیفه انجام دستور مقام قضایی را داشته و سرباز زدن مستاجر در این رابطه موثر نمی‌باشد.
دستور تخلیه ملک فوری
چنانچه هم صاحبخانه و هم مستاجر در این خصوص قرارداد رسمی با گواهی شهود داشته باشند. برابر قانون در مدت زمان هفت روز بعد از ارائه تقاضای تخله، حکم تخلیه فوری صادر گردیده و به مرحله اجرا گذاشته می‌شود.
حکم تخلیه منزل
حکم تخلیه ملک مسکونی به روش صدرالاشاره انجام می‌شود. ولی اگر مدعی برهم زدن قرارداد در حین زمان قرارداد باشد، لازم است که دادخواست مذکور و صدور ابلاغ تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم گردد. املاک تجاری نیز به‌همین صورت اقدام می‌نمایند. مگر این‌که مستأجر حق کار یا تجارت یا پیشه و یا سرقفلی داشته باشد.
مزایا تخلیه ملک مسکونی توسط وکیل
باید بدانید که بررسی و تطبیق مفاد قرارداد اجاره و شرط‌های آن با قوانین مدنی و قانون روابط صاحبخانه و مستأجر از طرف وکیل می‌تواند در وقت و هزینه مدعی مؤثر باشد.
مشاوره در حوزه درخواست تخلیه
در صورتیکه نیاز به دریافت مشاوره در مورد موضوع این مقاله دارید می توانید از طریق تماس تلفنی با یکی از وکلای نوین وکیل ارتباط گرفته و مشاوره دریافت نمایید. برای مراجعه حضوری و داشتن جلسه حضوری با وکیل ملکی باید از منشی مجموعه وقت دریافت نمایید و سپس به آدرس دفتر میدان توحید و یا دفتر وکالت در خیابان اندرزگو حضور رسانید.
شرایط تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی دارای شرایط و ضوابطی است که در این بخش از مقاله قصد داریم چهار شرط مهم تخلیه ملک مسکونی را برای شما بیان کنیم چنانچه یکی از این چهار مورد وجود داشته باشد شما می‌توانید برای اخذ دستور تخلیه ملک اقدام کنید:
- مدت زمان تعیین شده اجاره در قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند.
- گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره و عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر
- استفاده غیر مشروع از ملک توسط مستاجر
- انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر
| همچنین مطالعه نمایید: دعوای خلع ید ملک |
در صورتی که یکی از این ۴ شرط فوق وجود داشته باشد موجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف و دفاتر اسناد رسمی برای اخذ دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام کند.
اگر ملک دارای سند رسمی باشد موجر باید از طریق دفاتر اسناد رسمی که اجاره نامه در آن تنطیم شده برای اخذ دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام کند و اگر ملک دارای سند عادی باشد موجر باید از طریق شورای حل اختلاف برای اخذ دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام نماید.
مراحل تخلیه ملک مسکونی
در این بخش از مقاله قصد داریم مراحل تخلیه ملک مسکونی را به صورت کامل در اختیار شما قرار دهیم.
اگر یکی از چهار شرط بیان شده در قسمت فوق وجود داشته باشد و اثبات شود موجر می‌تواند از دفاتر اسناد رسمی یا شورای حل اختلاف با ارائه مدارک درخواست صدور دستور تخلیه ملک مسکونی را نماید و پس از صدور حکم طرف ۲۴ ساعت مستاجر از ان مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود و مستاجر ظرف ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک مورد اجاره را تخلیه نماید و حق هیچ گونه اعتراضی نخواهد داشت.
همچنین موجر باید پول پیش اجاره یا ودیعه را به مستاجر بازگرداند و تا زمانی که این مبلغ به مستاجر پرداخت نشود و رسید ان به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
همچنین مطالعه کنید:وکیل تخلیه مستاجر کیست و چه وظایف و اختیاراتی دارد؟
نمونه لایحه تخلیه ملک مسکونی
ریاست محترم شعبه……… دادگاه حقوقی محاکم عمومی…….
سلام علیکم – با احترام و جواز ناشی از یک برگ وکالت نامه ملصق به تمبر مالیاتی ضمن اعلام وکالت از ناحیه خواند آقای / خانم …………در موضوع کلاسه پرونده ………………. بتاریخ رسیدگی ……..ساعت……………
بخواسته: صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره
بدینوسیله و در مقام وکیل مدافع در برابر دعوی خواهان آقای/ خانم…….. با وکالت آقای / خانم ………..
خاطر عالی را به آگاهی میرساند، دعوی به کیفیت مطروحه، واجد ایراد شکلی «مؤثر» بوده، قبل از ورود در ماهیت دعوی تعیین تکلیف در مورد ایراد /ایرادات شکلی و اعلام نتیجه تصمیم قضائی، به این کمترین مزید امتنان خواهد بود.
ایرادات شکلی:
به صراحت تبصره یک ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد، و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را دارند از آنجا که قانونگذار نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را حق مستأجر یا متصرف دانسته و تخلیه اجاره هم قانونا منوط به پرداخت آن خواهد بود لذا اقتضای چنین حقی آن است تا صاحب حق در دعوی مطروح دخالت و شرکت داشته باشد تا بتواند از خود دفاع نماید چه جهت تشخیص صاحب حق (دوران امر) بین مستأجر و متصرف (مردد) بوده و لذا (مردد بودن) امر بین مستأجر متصرف مقتضی آن است که دعوی علیه هر دو آنان اقامه شود تا ذی نفع واقعی از این حق قانونی خود دفاع نموده و دادگاه هم بتواند پس از استماع مدافعات صاحب حق، تکلیف موضوع و این که کدام یک از آنان استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را دارند مورد لحوق حکم قرار دهد، که در مانحن فیه چنین نشده و دعوی خواهان از لحظه انشاء، معلول بوده است.
بنائاً به مراتب و معنونه در فوق:
رسیدگی و اجرای ماده ۸۸ تحت استدعاست.
باتشکر و تجدید احترام
وکیل خوانده
نمونه دادخواست تخلیه ملک مسکونی
خواهان:…… نام پدر: محل اقامت: ……
خوانده: آقای……. نام پدر: رضا محل اقامت:
وکیل : سید محمد اندرزگو وکیل پایه یک دادگستری به نشانی:……
خواسته:
1- تخلیه عین مستاجره به دلیل اصلاح زمان انقضای قرارداد (اقاله) و پایان قرارداد
دلایل و منضمات دادخواست:
1- تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ 31/05/89 و ظهر آن
2- تصویر مصدق وکالتنامه رسمی وکیل خواهان
شرح دادخواست تخلیه:
به استحضار عالی می رساند، وکیل خواهان به وکالت از موکل قرارداد اجاره ای جهت واگذاری منافع آپارتمان موضوع قرارداد به نشانی خوانده، در تاریخ…..منعقد نموده است. در تاریخ……طی جلسه ای در آژانس املاک بیژن بین طرفین مقرر می گردد که تاریخ انقضای قرارداد به تاریخ…… تغییر کرده و در واقع قرارداد مذکور اقاله شده و توافق می شود که مستاجر در تاریخ….. مورد اجاره را تخلیه و به موجر تحویل دهد. ضمانت اجرای این تخلف نیز خسارتی است که در آن تعیین شده است که عبارت می باشد از روزانه مبلغ…… تا تاریخ تخلیه متاسفانه مستاجر توافقات اخیر را تا کنون انجام نداده و به همین سبب از محضر مقامات شورای حل اختلاف تقاضا می شود، دستور تخلیه مورد اجاره و تحویل آن به موکل و نیز پرداخت وجه التزام مندرج در قرارداد از قرار روزانه شصت هزار تومان تا تاریخ تخلیه را صادر فرمائید، همچنین صدور حکم مبنی بر پرداخت کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.
کلام پایانی
ما در این صفحه در رابطه با دستور تخلیه ملک مسکونی سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی به شما عزیزان ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید بوده باشد.
