دعوای خلع ید چیست و بررسی نکات کاربردی آن

آشنایی با قوانین دعوای خلع ید

 

یکی از دعاوی ملکی که پرونده‌هایی در مورد آن در محاکم قضایی رایج است دعوای خلع ید می‌باشد.

دعوای خلع ید زمانی مطرح می‌شود که ملک مورد دعوی دارای سند رسمی می‌باشد و توسط شخص دیگری به صورت غیرقانونی تصرف شده است. و یا اینکه چند نفر شریک در ملکی هستند و یکی و یا چند نفر از شرکا، ملک را در تصرف دارند. در این صورت یکی از شرکا می‌تواند بر علیه شرکاء متصرف ملک، دعوی خلع ید مطرح نماید تا ملک از ید تمامی شرکا خارج شود. مالک سند رسمی و یا دیگر شرکا ملک مشاعی می‌تواند به عنوان خواهان بر علیه خواندگان (متصرفین) ملک اقامه دعوی نماید. اقامه دعوی در خصوص خلع از ید در دادگاهی مطرح می‌شود که ملک در حوزه آن واقع است.

همچنین مطالعه نمایید: دعوای خلع ید ملک

پس از تشکیل جلسه و استماع اظهارات طرفین و اخذ دفاعیات در صورتی که متصرف یا متصرفین دلیل موجهی بر تصرف خود ارائه ننماید دادگاه رای خود را صادر می‌نماید. پس از قطعیت خواهان تقاضای صدور اجرائیه را می‌نماید.

 پس از ابلاغ اجراییه 10 روز به خوانده یا خواندگان مهلت داده می‌شود تا نسبت به خلع از ید ملک اقدام نمایند. در صورت عدم تخلیه و ادامه تصرف، تخلیه توسط اجرای احکام و ضابطین قضایی صورت می‌گیرد.

دعوای خلع ید توسط مالک رسمی ملک با ارائه سند رسمی قابل طرح است و اگر ملکی دارای سند رسمی نباشد در این صورت همزمان با طرح دعوای خلع ید دعوی اثبات مالکیت نیز مطرح شود.

وقتی که متصرف غیرقانونی ملک در ملک بنا احداث کرده و یا درختی کشت نموده باشد خواهان می‌بایست همزمان دعوی قلع و قمع بنای احداثی و قطع درختان را مطرح نماید. اگر حکم خلع ید بر علیه شخص یا اشخاصی صادر شده باشد و شخص دیگری آن را در تصرف داشته باشد اجرای حکم متوقف نمی‌شود.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

در رابطه با طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، به صورت تقریبی مواد قانونی آشکار بوده و اختلاف نظر خاصی دیده نمی شود.

ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد:

در مواردی که حکم خلع ید علیه تصرف کننده ملک مشاع به نفع مالک بخشی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود. اما تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. براساس ماده 576 و 582 قانون مدنی تصرف هر شریک در ملک مشاع را مشروط به اجازه دیگر شرکا دانسته و در صورت نبود اجازه، تصرف کننده متعهد است. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع زمانی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از دیگر شرکا اجازه داشته باشد.

از آنجایی که براساس ماده 581 و 582 قانون مدنی، هیچ کدام از شرکا بدون اجازه دیگر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنان چه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در بخشی از ملک مشاعی تصرف کند، هر یک از شرکا قادرند دادخواست خلع ید ایشان را بدهند. در صورت خلع ید از تصرف کننده، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمام شرکا است.

دادگاه صالح برای دعوای خلع ید

دعوی خلع ید را فقط می توان در مقایسه با ملک و املاک مورد بحث قرار داد. در این صورت دادگاه صالح به بررسی دعوای خلع ید، طبق مکان وقوع مال غیر منقول  مشخص می شود. براساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، تمام دعاوی مرتبط به اموال غیر منقول، در دادگاهی اقامه می گردد که مال غیر منقول در زمینه ی آن واقع شده است. در این رابطه صلاحیت محلی دادگاه براساس محل اقامت خوانده مشخص نمی شود.

بهای خواسته دعوای خلع ید

یکی از مسئولیت متقاضی در زمان تقدیم درخواست، مشخص کردن خواسته و قیمت آن است. در غیر این صورت خواسته مالی نباشد یا نتوان قیمت آن را تعیین کرد. مشخص کردن این نکته یک دعوا مالی است یا غیر مالی، از لحاظ میزان هزینه دادرسی و قابلیت تجدید نظر خواهی دارای اهمیت است. با توجه به بند ج از شق 12 ماده ی 3 قانون دریافت برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در رابطه با معین، دعوای خلع بد مالی در نظر گرفته می شود. چه مالکیت مورد اختلاف باشد و چه نباشد. براساس ماده ذکر شده، متقاضی باید در درخواست خلع ید، بهای خواسته شده را معین کند. بهای خواسته ی تعیین شده از لحاظ صلاحیت دادگاه و ارزش خواسته موثر است. ولی هزینه ی دادرسی طبق قیمت منطقه ای ملک مشخص و پرداخت می شود.

اجرای حکم خلع ید

بعد از این که به دعوی خلع ید رسیدگی شد، ممکن است که دادگاه خواسته ی متقاضی را وارد تشخیص دهد. بنابراین دادگاه حکم به محکومیت خوانده به عنوان متیرف غیر مجاز، به خلع ید از مال خواستار را صادر می کند. در این صورت با صدور اجرائیه علیه وی، مال از تصرف وی خارج و تحویل مالک داده می شود. این امکان وجود دارد کع متصرف در ملک بنایی احداث کرده باشد یا درخت کاشته باشد. هیچ کدام از این موارد سبب عدم امکان حکم خلع ید نمی گردد. محکوم علیه باید تمام تجهیزات و وسایل خود را از ملک خارج کند. چنان چه نسبت به انتقال وسایل خود از داخل ملک اقدامی نکند، اموال او به حافظ سپرده خواهد شد.

دعوای خلع ید پیمانکار

مراحل خلع ید پیمانکار به قرارداد میان طرفین بستگی دارد. چنان چه پیمانکار مقصر باشد، کارفرما قادر است قرارداد را از طریق ارسال یک اخطار قراردادی فسخ کرده و در صورت عدم خلع ید توسط پیمانکار، دادخواست خلع ید عیله وی در دادگاه مطرح کند.

دعوای خلع ید سازنده

صاحبان زمین و خانه های کلنگی تمایل دارند  تا در احداث ساختمان بر روی املاک خود با سازندگان مشارکت داشته باشند. بدین ترتیب مالک خود را به عنوان آورده قرار می دهد و سازنده تمام هزینه های ساخت را تقبل می کند. بنابراین از آنجایی که کلیه هزینه ها بر عهده سازنده است امکان تخلف وی از مفاد قراردادی بیشتر است.

چنان چه سازنده تخلف نماید، علاوه بر فسخ و اقاله می توان به خلع ید سازنده متوسل شد. دعوای خلع ید می تواند به شکل جداگانه (دادخواست خلع ید) طرح شود. لازمه ی این امر این است که ابتدا قرارداد مشارکت در ساخت لغو شده باشد. ولی علاوه بر این می توان از دادگاه خواستار فسخ قرارداد مشارکت ساخت و تحویل ملک را باهم داشت تا ضمن اجرای حکم هر دو خواسته فراهم شود. جرا که دادگاه در محدوده دادخواست حکم می دهد. چنان چه خواسته تنها فسخ باشد، اجباری به تحویل ملک به مالک نیست.

دعوای خلع ید سرقفلی

در رابطه با خلع ید مشاعی در سرقفلی یا همان منافع ملک، خلع ید مشاعی در سرقفلی احتیاجی به مالکیت ملک ندارد و صاحبان سرقفلی به عنوان صاحبان منافع، بدون احتیاج به مالکیت ملک قادر به طرح دعوی خلع ید مشاعی در سرقفلی را مطرح کنند. به عبارت دیگر مالکیت منافع (سرقفلی) مانعی در طرح دعوی خلع ید مشاعی در سرقفلی ایجاد نمی کند. چنان چه مستاجری که می خواهد علیه شریک خود طرح دعوی خلع ید کند باید مالک رسمی و ثبتی حق کسب یا پیشه یا سرقفلی باشد.

در صورتی که مستاجر جزوه مناطقی باشد که قانون روابط موجر و مستاجر در آن منطقه حاکم نباشد در صورت درخواست تخلیه، در این رابطه به لحاظ عدم حکومن قانون روابط موجر و مستاجر محکوم به رد خواهد بود. در صورتی که درخواست خلع ید باشد براساس ماده 308 قانون مدنی دادگاه حکم به خلع ید مستاجر می دهد. ولی چنان چه قانون روابط موجر و مستاجر در آن منطقه حاکم باشد، به محض انقضا مدت اجاره، در صورت درخواست تحلیه از ناحیه سریک دیگر دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی به استناد ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می شود.در این قسمت از مقاله دعوای خلع ید سرقفلی مورد بررسی قرار گرفت که میتوانید اگر سوالی دارید از همکاران ما در نوین وکیل سوالات مطرح نمایید.

حکم تصرف عدوانی ملک

از نظر کیفری مسئله تصرف عدوانی ملک براساس قانون، جرم محسوب بوده و مجازات آن نیز قابل اجرا است. در این رابطه قاضی مکلف است بعد از مطرح شده شکایت در مقابل مقررات قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی کرده و علاوه بر مجازات مجرم، حسب مورد به رفع تصرف عدوانی ملک، حکم دهد.

شرایط قانونی لازم جهت طرح دعوای خلع ید کدام است؟

شرایط خلع ید، ضرورتا مالکیت رسمی خواهان، چه با سند رسمی مالک باشد یا به سبب رای قطعی دادگاه بر مبنای مالکیت خواهان.

غیر منقول بودن مال مورد تصرف.

تصرف مدعی علیه.

غیرقانونی و غصبی بودن تصرفات مدعی علیه.

چنان چه تصرفات مدعی علیه قانونی و بر مبنای قراردادی باشد که مهلت استفاده آن به اتمام رسیده است و متصرف ملک را پس از اتمام مدت، تخلیه نمی کند، باید دعوای تخلیه ید علیه وی مطرح شود نه خلع ید. چرا که از جمله شرایط قانونی لازم برای دعوای خلع ید، غیرقانونی و غاصبانه بودن تصرفات متصرف است. بنابراین منشا این دعوا، غیب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. در صورتی که با وجود قرارداد، تصرفات متصرف قانونی است. ولی ادامه تصرف غیرقانونی است.

تصرف ملک دیگری

برای اجرای جرم ورود غیرقانونی به ملک دیگری با استفاده از قهر و زور ضروری است شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم:

1 . ورود به ملک یا توقف در آن، با قهر و غلبه باشد. با این معنا که مرتکب جرم و با به کار گیری زور و اجبار بدون این که مالک یا متصرف رضایت دهد، وارد محلی شود. چنان چه فردی ابتدا با زور و اجبار وارد ملک نشده باشد، اما پس از اخطار، همچنان در ملک مانده باشد، مرتکب جرم شده است. ( منظور از متصرف، فردی است که ملک در تصف اوست و در حال استفاده از ملک است. به عنوان مثال ممکن است متصرف مالک نباشد و مستاجر باشد.

2 . برخی اوقات ممکن است فردی مالک ملکی باشد، ولی ملک خود را در مقابل مبلغی به مستاجر اجاره داده است. در این حالت مالک نمی تواند بدون اجازه مستاجر به ملک ورود کند. چرا که در این حالت، مستاجر متصرف ملک به شمار می رود. هر فرد دیگری، حتی مالک، اگر با قهر و غلبه به ملک ورود کند، مرتکب جرم شده است.

مطالعه کنید: کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

تصرف در ملک مشاع

چنان چه ملکی مشاع باشد و یکی از شرکا قصد تصرف آن را داشته باشد، می توانید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی نزدیک محل سکونت خود شکایت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی علیه ایشان تنظیم نمایید. در این صورت شکایت خلع ید شما به دادسرا ارسال و رسیدگی می شود. در غیر این صورت باید در همان دفتر دادخواست دعوای خلع ید در ملک مشاع علیه متصرف اقامه کند.

خلع ید از مستاجر

خلع ید مستاجر براساس جریان زندگی شهری و کلان شهری و برحسب مسائلی از جمله مهاجرت در جوامعی مانند ایران که بحث مهاجرت از روستاها به شهرها موضوعی مانند اجاره و اجاره نشینی مشهود شده است بسیار ذهن دولت مردان و سازمان های قضایی را به چالش کشیده است. به همین دلیل موجب ایجاد مقررات و رویه های قانونی و اداری در رابطه با معقول اجاره شده است. در این رابطه مصداقی از مصادیق اجاره مورد بحث قرار می یگرد به نام خلع ید مستاجر. دعوای خلع ید علیه مستاجر یکی از موضوعاتی است که این روزها پرونده های بسیاری را در شعبه های حل اختلاف و سایر مراجعه قضایی به خود اختصاص داده است.

نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر

روش گرفتن حکم تخلیه به این صورت است که موجر باید به شورای حل اختلاف رجوع کند. سپس دادخواست دستور تخلیه را بدهد. وقتی که حکم تخلیه مستاجر صادر شود، 20 روز مهلت تجدید نظر خواهی و اعتراض وجود دارد. چنان چه این مهلت تجدید نظر تمام شود و حکم به نفع مالک صادر شود. مالک درخواست صدور اجراییه می کند و بعد از صدور اجراییه 10 روز مهلت اعتراض داده می شود. اگر اعتراضی صورت نگیرد، تخلیه ملک از طریق نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می گیرد.

حکم مستاجری که اجاره نمی دهد؟

در رابطه با مستاجری که اجاره نمی دهد، طبق بند 9 ماده 14 قانون موجر و مستاجر، چنان چه مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ( در مواردی اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در میان نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند. در این رابطه چنان چه اجاره نامه رسمی باشد، موجر می تواند از دفترخانه یا دایره اجرای اداره ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره آپارتمان را درخواست کرد. هرگاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند، دایره اجرای اداره ثبت، تخلیه را متوقف می کند. اما موجر می تواند با اسناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه دادخواست تخلیه کند.

 چنان چه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره نامه تنظیم نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه ملک و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید. در موارد فوق هرگاه مستاجری پیش از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر درصندوق دادگستری تودیع کند، حکم تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی حکم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود.

حکم مستاجری که تخلیه نمی کند؟

چنان چه مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند به قسمت ارجاع شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست حکم تخلیه مستاجر را ارائه دهد.  سپس شورای حل اختلاف به مستاجر 7 روز برای تخلیه ملک فرصت داده می شود و موجر می تواند با مراجعه به کلانتری محل ملک، حکم تخلیه را دریافت نماید. چنان چه پس از گذشت 7 روز باز مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکرد، شورای حل اختلاف با رای قاضی درب خانه را باز می کند و پس از تخلیه اثاثیه مستاجر کلید جدید ملک را به موجر تحویل می دهد. البته چنان چه مستاجر وسایل خود را از خانه تخلیه نکرده باشد، فهرستی از اموال او تهیه و به امضا موجر می رسد.

‌دعوای خلع ید زمین کشاورزی

از رایج ترین دعوای طرح شده در دادگستری، دعوای خلع ید است. علی رغم این که مدت زمان طولانی از نفوذ و ایجاد دعوای اثبات یا احراز مالکیت، در نظام قضایی ایران می گذرد. پیچیدگی حقوقی و اختلاف در رابطه با رسیدگی یا عدم رسیدگی به این دعوا، زایل نشده و رویه ی قضایی در این رابطه، به نتیجه ی قاطعی دست نیافته است. در این میان رای وحدت رویه ی هیئت عمومی دیوان عالی کشور، بر مبنای این که خلع از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت بوده و مطرح کردن دعوای خلع ید مالکیت، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نمی باشد.

بنابراین نه تنها این اختلاف پایان نیافته، بله به برخی اختلافات نیز دامن زده است. صدور این رای باعث شد بسیاری از محاکم، پذیرش دعوای خواهان خلع ید و گاهی دعوای مشابه را به ارائه آن ها ملزم نموده و درغیر این صورت، از استماع دعوا خودداری نمایند.

نکات کاربردی دعوای خلع ید

در صورتی که ملکی به ثبت نرسیده باشد و قانون ثبت نیز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای مشخص کردن مالکیت درخواست موضوعیت ندارد. حکم قطعی محاکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می گردد.

بازداشت یا رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نمی باشد.

طرح دعوای خلع ید در مقایسه با عین و منافع ملک درست است. بنابراین مالک منافع مانند مستاجر، می تواند بر علیه مستاجر زورگو دیگر، دعوای خلع ید مطرح نماید.

در رابطه با املاک مشاع، چنان چه بین شرکا تقسیم نامه وجود داشته باشد، چون که نحوه تصرفات تعیین است. دعوای خلع ید قابلیت استماع را ندارد.

در دعوای خلع ید مراسم داوری مانند ابلاغ و تعیین وقت رسیدگی باید رعایت گردد.

بررسی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی مکان وقوع ملک است. چنان چه ارزش منطقه ای ملک از 20 میلیون تومان کمتر باشد، دعوا از صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف خارج می باشد.

مطرح کردن دعوی از طرف یک یا چند نفر از مالکین مشاع جهت بررسی به دعوی کافی است. بنابراین لازم نیست تمام شرکا دعوا را با هم مطرح کنند.

ضمن درخواست خلع ید می توان الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را با رضایت نظر کارشتناس رسمی، تقاضا کرد.

اجرای حکم خلع ید نیاز دارد که رای قطعی شده و اجرای آن علیه محکوم صادر شده باشد.

چنان چه ملک به وسیله تصرف کننده به فرد دیگر انتقال داده شود و در زمان اجرای رای، ملک در تصرف شخصی غیر از محکوم علیه باشد، طبق ماده 44 قانون اجرای مدنی مصوب 1356، حکم علیه تصرف کننده اجرا می گردد. مگر این که وی ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال کند و دلایل محکمی را ارائه کند. در این صورت دادورز یک هفته مهلت می دهد که در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.

چنان چه ملک مشترک بوده و حکم خلع ید صادر شود، تمام ملک تخلیه می شود. ولی ملک به هیچ کدام از شرکا تحویل داده نمی شود. تا در رابطه با نحوه تصرف توافق کنند و یا ملک مشترک را بفروشند.

مطالعه کنید: نحوه انعقاد قرارداد ملکی

دعوای خلع ید علیه شهرداری و دولت

خلع ید علیه دولت و شهرداری جزء دعواهای سخت به شمار می رود. این دعوا برحسب این که حاوی شرایط منحصربه فردی است باید توسط وکیل دادگستری مطرح شود. در دعوای خلع ید علیه دولت و شهرداری شرایط خاصی بر دادخواست حاکم است.

اجرای حکم دعوای خلع ید چگونه است؟

دعوای خلع ید با حکم دادگاه مانند سایر احکام مدنی است. پس از صادر شدن حکم قطعی و ابلاغ آن به متقاضی، او باید اجرای حکم را از بخش اجرای احکام درخواست کند تا اجراییه صادر شود. سپس دادورز اقدام به اجرای عملیات می کند.

چند نکته مهم در رابطه با دعوای خلع ید

بازداشت یا رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نمی باشد.

در دعوای خلع ید مراسم داوری مانند ابلاغ و تعیین وقت رسیدگی باید رعایت گردد.

اجرای حکم دعوای  خلع ید نیاز دارد که رای قطعی شده و اجرای آن علیه محکوم صادر شده باشد.

مطرح کردن دعوی از طرف یک یا چند نفر از مالکین مشاع جهت بررسی به دعوی کافی است. بنابراین لازم نیست تمام شرکا دعوا را با هم مطرح کنند.

ضمن دادخواست خلع ید می توان الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را با رضایت نظر کارشناس رسمی، تقاضا کرد.