شکایت تخلیه منزل موضوعی است که هر دو طرف دعوا یعنی مستاجر و موجر را درگیر می کند. مشکلات مربوط به اجاره منزل یکی از موضوعات پرچالش در عصر حاضر است. متاسفانه در برخی موارد به دلیل عدم پایبندی طرفین دادخواست تخلیه منزل مطرح می شود و قرارداد بین مستاجر و موجر با مشکل مواجه می شود. شکایت تخلیه منزل موضوع جدید و ناشناخته ای نیست و روزانه افراد زیادی درگیر چنین دعاوی می شوند. در این مقاله سعی کرده ایم تا به تمام نکات و مراحل شکایت تخلیه بپردازیم.
شکایت تخلیه منزل چیست؟
شکایت تخلیه منزل زمانی مطرح می شود که اختلاف بین صاحب خانه و مستاجر پیش بیاید. زمانی که قرارداد اجاره بسته می شود و طرفین به قوانین قرارداد پایبند هستند هیچ مشکلی پیش نمی آید. درخواست حکم تخلیه منزل زمانی مطرح می شود که صاحبخانه با مستاجر دچار مشکل شود و مستاجر به تعهدات خود عمل نکند.
شرایط تحقق این امر توسط موجر در بردارنده ی مواردی است که وجود آنها به موجر امکان طرح دادخواست تخلیه منزل را می دهد. شکایت تخلیه گاه از طرف مالک منزل مطرح می شود و گاها مستاجر به دلایل مختلفی این شکایت را مطرح می کند. البته در بیشتر موارد حکم تخلیه از طرف موجر نسبت به مستاجر انجام می شود.
شکایت تخلیه منزل چه زمانی مطرح می شود؟
شکایت تخلیه منزل چه زمانی قابل مطرح کردن است؟ آیا مالک هر زمان که بخواهد می تواند حکم تخلیه بگیرد؟ شرایط مطرح کردن دادخواست تخلیه منزل کدام است؟ همانطور که می دانید زمانی که مالک ملک خود را به کسی اجاره می دهد تمام توافقات طرفین در اجاره نامه ثبت می شود.
مدت زمان اجاره و اطلاعات شخصی طرفین در اجاره نامه ها ثبت می شود. بر اساس قانون دو طرف قرارداد موظف هستند به تمام قوانین تا پایان مدت زمان اجاره پایبند باشند و اگر بخواهند در مفاد قرارداد تغییراتی ایجاد کنند باید با رضایت هر دو طرف باشد. هر مالکی حق دارد بعد از اتمام اجاره و یا بروز برخی اختلافات شکایت تخلیه منزل را علیه مستاجر مطرح کند. تخلفاتی که به موجب ان ها موجر حق این را دارد که حکم تخلیه بگیرد شامل موارد زیر هستند:
- در اجاره نامه مدت زمان اجاره تعیین می شود اما گاها بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر همچنان در منزل است و اقدامی برای تخلیه انجام نمی دهد. اگر موجر قرارداد را با شرایط جدید تمدید کند مشکلی بین طرفین به وجود نمی آید. اما زمانی که مالک منزل خود را بخواهد و مستاجر منزل را تخلیه نکند در نتیجه دادخواست تخلیه منزل توسط موجر مطرح می شود.
- تخلف در تعهدات ثبت شده در اجاره نامه مورد بعدی است که به موجب آن موجر حق طرح شکایت تخلیه ملک را دارد. مثلا زمانی که مستاجر سه ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد مالک منزل حق درخواست حکم تخلیه را دارد.
- اگر مستاجر منزلی را که اجاره کرده است برای سکونت نباشد و بخواهد برای موارد غیر مشروع از آن استفاده کند و بتواند این موضوع را ثابت کند در نتیجه می تواند برای دادخواست تخلیه اقدام کند.
- در برخی موارد افراد ملکی را اجاره می کنند اما در آن ملک سکونت نمی کنند و آن را به کس دیگری انتقال می دهند در چنین شرایطی موجر یا صاحب ملک حق فسخ قرارداد و حکم تخلیه را دارد. اما زمانی که این موضوع به توافق طرفین باشد هیچ گونه مشکلی پیش نمی آید.
با توجه به موارد ذکر شده موجر حق این را دارد که حکم تخلیه منزل را از مراکز قانونی بگیرد. البته ناگفته نماند که قرارداد اجاره به دو صورت رسمی و غیر رسمی بین طرفین بسته می شود که شرایط تخلیه در هر کدام از قراردادها متفاوت است.
روند شکایت تخلیه منزل در قراردادهایی که به صورت رسمی بسته می شوند به این صورت است که موجر باید برای گرفتن حکم تخلیه ابتدا به اداره ثبت اسناد مراجعه کند. در اداره ثبت اسناد رسمی حکم تخلیه را دریافت می کند و سپس این حکم را به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در ان بسته شده است می برد. در دفتر اسناد رسمی درخواست صدور اجراییه انجام می شود.
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه
هر خانه ای که اجاره داده می شود یک سری تعهدات به دنبال دارد. شکایت تخلیه منزل بر علیه ان دسته از مستاجرین مطرح می شود که به تعهدات خود پایبند نبوده اند. موجر میتواند بسته به نوع اجاره نامه از طریق شورای حل اختلاف، اداره ثبت اسناد و املاک شکایت خود را مطرح کند. برای گرفتن حکم تخلیه توسط موجر باید مدارک مهمی از قبیل سند مالکیت و سند اجاره نامه ارائه شود.
اگر موجر مدارکی که برای شکایت تخلیه ملک ضروری هستند را ارائه کند. میتواند درخواست تخلیه منزل را از مراکز قضایی بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی مطرح کند. در کنار مدارک مربوط به اجاره نامه باید مدارک هویتی هم ارائه شود. بعد از شکایت حکم تخلیه نوبت به صدور حکم می رسد که برای صدور حکم باید مدارک مهمی از قبیل برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ، مدارک هویتی خواهان، سند مالکیت، قرارداد اجاره و اجرای حکم تخلیه ارائه شود.
نحوه طرح شکایت تخلیه منزل از طریق شورا یا دادگاه
در قراردادهای اجاره یک سری قوانین و شرایط مطرح شده است وقتی مستاجر زیر قرارداد را امضا و اثر انگشت می زند به این معنی است که به تمام تعهدات خود پایبند خواهد بود. اگر مستاجر در یک از بندها و قوانین مشکل ایجاد کند و موجر این مشکل را ثابت کند حکم تخلیه از طرف شورا یا دادگاه صادر می شود. بعد از صدور حکم تخلیه مستاجر بعد از 24 ساعت از آن مطلع می شود و بعد از آن حکم تخلیه برای او ثابت می شود.
در برخی موارد دادگاه یک تایم بخصوصی به مستاجر مهلت می دهد تا منزل را تخلیه کند. به طور کلی به مستاجر 3 روز تخلیه داده می شود اگر فرد نتواند ظرف 72 ساعت ملک را تخلیه کند بعد از آن حق شکایت و اعتراض نخواهد داشت.
اجرای دستور تخلیه منزل زمانی امکان پذیر است که موجر تمام و کمال پول رهن منزل را به مستاجر تحویل داده باشد. اگر موجر اقدامی برای پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر نکند نمی تواند برای اجرای حکم تخلیه به مراکز قضایی مراجعه کرد.
صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک
زمانی که شکایت تخلیه منزل مطرح می شود اگر این حکم توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود. بعد از صدور حکم بلافاصله بعد از 48 ساعت حکم تخلیه به مستاجر داده می شود. بعد از ابلاغ حکم تخلیه به مستاجر وی موظف است ظرف 72 ساعت منزل را تخلیه کند.
اجرای حکم شکایت تخلیه منزل و موانع اجرای آن
شکایت تخلیه منزل و اجرای حکم تخلیه در دسته احکام اجرایی فوری قرار دارد. این دادخواست ها فورا رسیدگی می شوند و مستاجر میتواند نسبت به توقف اجرای حکم اقداماتی را انجام دهد. اگر مستاجر اجاره نامه را تمدید کرده باشد و یا موجر سندهایی که ارائه کرده جعل باشند به راحتی امکان متوقف کردن حکم تخلیه وجود دارد.
آیا امکان متوقف کردن شکایت تخلیه منزل وجود دارد؟
با توجه به مطالب گفته شود موجر زمانی می تواند شکایت تخلیه منزل را مطرح کند که اولا مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر اجاره بها را به مدت 3 ماه پرداخت نکرده باشد. البته موارد دیگری هم هستند که باعث مطرح کردن شکایت تخلیه می شود. اما در کنار دادخواست حکم تخلیه مواردی هم هستند که باعث متوقف کردن دستور تخلیه می شوند که در زیر به آنها اشاره می کنیم:
- اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد را تمدید کرده است دیگر موجر نمی تواند حکم تخلیه منزل را بگیرد برای اثبات این موضوع باید قرارداد جدید ارائه شود.
- اگر مستاجر ثابت کند که حکم تخلیه جعلی است و هیچ سندی از طرف موجر ندارد.
- اگر فرصت 72 ساعته ای که به مستاجر برای تخلیه منزل داده شده مانعی برای اقدام برای توقیف حکم تخلیه باشد می توان دادخواست تخلیه منزل را متوقف کرد.
- اگر مستاجر درخواست دادرسی فوری را ثبت کند ادعاهایش بدون نیاز به دادخواست بررسی و رسیدگی می شود.
نکات طلایی درباره دادخواست شکایت تخلیه منزل
شکایت تخلیه موضوعی نیست که بتوان آن را در مراجع قانونی مختلف اجرایی کرد. این دعوا بسته به نوع قرارداد دارای روند و شرایط مختلفی است. رعایت نکات و دستورالعمل های حاکم در این شکایت کمک می کند تا روند اجرای آن به خوبی پیش برود و طرفین با هیچ گونه چالش و مشکلی مواجه نشوند. در زیر نکاتی را عنوان کرده ایم که رعایت آنها لازمه دادخواست تخلیه منزل است.
زمانی که موجر بخواهد رسیدگی به درخواست تخلیه فوری انجام شود باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند. چون این شورا صلاحیت رسیدگی به دادخواست تخلیه فوری را دارد. رسیدگی به دستور تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف باید دارای شرایط مهمی باشد. برای تقاضای دستور تخلیه وجود شروط زیر الزامی است:
- قرارداد بین طرفین (موجر و مستاجر) باید به صورت کتبی بسته شود.
- باید در قرارداد کتبی مدت زمان اجاره ذکر و ثبت شود.
- باید مبلغ اجاره و رهن به صورت کامل در قرارداد آورده شود.
- قراردادهای کتبی زمانی معتبر شناخته می شوند که حداقل دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.
- مدت زمان قرارداد به پایان رسیده باشد
برای قرارداد اجاره های رسمی مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه اداره اجرای ثبت و دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند است. در قراردادهای عادی دستور تخلیه منزل زمانی داده می شود که مستاجر تنها منزل را برای سکونت اجاره کرده باشد. شکایت تخلیه منزل یا دستور تخلیه نیازی به رسیدگی در مراجع ذکر شده را ندارد و بدون اینکه طرفین حضور داشته باشند به شرط اینکه شرایط تخلیه وجود داشته باشد دستور تخلیه داده می شود.
مراجعی مانند شورای حل اختلاف که دستور تخلیه را صادر میکنند دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن و یا پول پیش را به حساب صندوق دادگستری و یا حسابی که مرجع صدور دستور تخلیه معرفی کرده است، می ریزید.
زمانی که مراجع ذکر شده دادخواست تخلیه را بررسی و تایید کردند و حکم تخلیه را صادر کردند مستاجر موظف است که منزل را تخلیه کند. اما بر اساس شرایط و به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است.
مستاجر حق گرفتن مهلت به مدت حداکثر 20 روز را دارد و میتواند تا 2 بار این مدت زمان را تمدید کند. شکایت تخلیه منزل در دسته دعاوی غیر مالی است. از طریق دفاتر خدمات قضایی می توان تقاضای تخلیه منزل یا دادخواست تخلیه منزل انجام داد.
گاها ممکن است ملکی که اجاره داد می شود دچار خسارت شود و یا مستاجر چندین ماه اجاره بها خود را پرداخت نکرده باشد در چنین شرایطی صاحب خانه می تواند یک شکایت مستقل مطرح کند. زمانی که صندوق دادگستری مبلغ پول پیش مستاجر را دریافت می می کند تما خسارت ها از این مبلغ کسر می شود و اجاره بهای به تعویق افتاده هم پرداخت می شود.
سوالات متداول
- شکایت تخلیه منزل چقدر زمان می برد؟
به محض اینکه دادخواست تخلیه منزل مطرح شد حکم تخلیه بدون احضار مستاجر و بدون تشکیل جلسه دادرسی صادر می شود. اگر فرد به روند کار آشنا باشد و یا از خدمات وکیل کمک بگیرد نهایتا تا یک ماه می تواند حکم تخلیه بگیرد.
2. مراجع رسیدگی به تخلیه قراردادهای رسمی کدامند؟
موجر می تواند برای تخلیه قراردادهای رسمی که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده اند از طریق اداره اسناد و املاک اقدام کند.
3. مراجع رسیدگی به قراردادهای عادی کدامند؟
برای رسیدگی به حکم تخلیه قراردادهای عادی اجاره مسکونی باید از طریق شورای حل اختلاف اقدام کرد.
4 شرایط شکایت تخلیه منزل کدامند؟
برای تخلیه منزل باید شرایطی از قبیل پایان رسیدن مدت زمان اجاره، عدم پرداخت اجاره به مدت سه ماه، انتقال دادن مال اجاره داده شده به غیر و … فراهم باشد.
جمع بندی
با توجه به اینکه قراردادهای اجاره در بین اکثر مردم رواج دارند در نتیجه مشکلاتی هم که در این قراردادها ایجاد می شود تقریبا رایج هستند. شکایت تخلیه منزل از آن دسته از دعاوی است که باید شرایط لازم برای مطرح کردن آن وجود داشته باشد. این شرایط عبارتند از عدم تمدید اجاره نامه و به پایان رسیدن مدت اعتبار آن، انتقال منزل اجاره ای به غیر و … هستند.
