دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع به عنوان یک حکم قضایی تلقی نمی شود بلکه یک تصمیم شکلی است و دادگاه در دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و دادرسی انجام نمی شود. بلکه در غالب یک رسیدگی شکلی سرانجام یک تصمیمی اتخاذ می کند که ماهیتا شکلی است. بنابراین به دلیلی این که یک امر ترافعی مدنظر نیست دادرسی و کم قضایی معمول صادر نمی شود و دستور فروش قطعی و غیر قابل تجدید نظر تلقی می شود.

تعریف ملک مشاع

هرگاه یک یا چند نفر، مشترکاً مالک ملکی باشند به این نوع املاک، مشاعی گویند. یعنی این که هرکدام از شرکا در جزء جزء ملک با هم شریک هستند و می توانند نسبت به سهم خود در آن تصرف نمایند.

دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

بعضی مواقع بین مالکین مشاعی اختلاف به وجود می آید و هر کدام تمایل دارند که سهم خود را مجزا نمایند و به شراکت خود پایان دهند، در این صورت نسبت به فروش آن و یا انتقال سهم به یکدیگر اقدام می نمایند و یا این که توافقی حاصل نشده و از طریق مراجع قضایی نسبت به تقاضای فروش ملک مبادرت می نمایند. اگر شرکا چند نفر باشند هر یک از شرکا به تنهایی می تواند این درخواست را ارائه نماید. این درخواست در فرم دادخواست تنظیم شده و به طرفیت دیگر شرکا تنظیم می گردد.

دستور فروش ملک مشاع با سند عادی

دستور فروش در مورد املاکی که دارای سند رسمی و غیر قابل افراز می باشند صادر می شود. در مورد املاکی که دارای سند عادی می باشند ابتدا می بایست سند رسمی انتقال اخذ گردد و سپس اقدامات جهت فروش ملک صورت پذیرد.

گاهی چند نفر به صورت شراکتی، ملکی را با سند عادی خریداری کرده و پس از مدتی یکی از شرکا تصمیم می گیرد که درخواست دستور فروش ملک مشاع را با سند عادی تقدیم دادگاه نماید.

در این خصوص که آیا این شخص می تواند با سند عادی چنین درخواستی را داشته باشد یا خیر، یا می تواند با استناد به سند عادی دادخواست جهت صدور حکم به فروش مال مشاع به دادگاه تقدیم نماید، اداره کل حقوقی قوه قضاییه نظریه مشورتی را صادر نموده است:

نسبت به املاک ثبت شده ای که براساس حکم قطعی اداره ثبت مربوطه غیر قابل افراز تعیین شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی دستور فروش می باشد و صرف داشتن سند عادی، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کفایت نمی کند. همچنین دادخواست خریدار عادی فوق الذکر مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز تا زمانی که سهم مشاع رسماً به وی انتقال داده نشده باشد، مسموع نیست.

نحوه دستور فروش ملک مشاع قابل افراز

اگر ملکی غیرمنقول قابل افراز باشد، افراز از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک انجام می گیرد.

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/08/1357 –  افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته اعم از این که در
دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌ چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.

نحوه دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه به درخواست هر یک از طرفین، دستور فروش ملک را صادر می نماید. لذا قبل از هرگونه اقدامی جهت تقاضای دستور فروش می بایست گواهی از اداره ثبت محل ملک مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک اخذ گردد.

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/08/1357 –  ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر
یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌ شود.

نحوه رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع

همانطور که ذکر شد تقاضای صدور دستور فروش درخواست می باشد اما در فرم دادخواست به طرفیت مابقی شرکا تنظیم می شود. برای ثبت آن اصل سند رسمی مالکیت و گواهی عدم افراز ملک مشاع از اداره ثبت لازم است.

محاکم معمولاً بدون دعوت از طرفین و بدون تشکیل جلسه دستور فروش را صادر می نمایند اما برخی از محاکم با تعیین وقت و دعوت طرفین و تشکیل جلسه، دستور فروش را صادر می کنند.

همانطور که پیش تر توضیح داده شد با استناد به ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش ملک مشاع چنانچه از سوی اداره ثبت اسناد محل غیر قابل افراز تشخیص داده شد هر کدام از شرکا که تمایل به فروش ملک مشاع را داشته باشد می تواند درخواست فروش که در قالب دادخواست می باشد را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید. تصمیم دادگاه به صورت دستور بوده و برخلاف حکم و قرار نمی توان به آن اعتراض و تجدیدنظرخواهی نمود.

مقاله پیشنهادی: وکیل فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع در رهن بانک

حال چنانچه ملک مشاع مذکور در رهن بانک باشد مانعی است برای فرایند دستور فروش. بر همین اساس به دلیل تضاد بین دستور فروش ملک مشاع و صدور حکم الزام به فک رهن ملک مشاع، قرار عدم استماع از سوی دادگاه صادر می شود. در نتیجه شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد چاره ای جز تسویه وام دریافتی از بانک را ندارد تا بتواند فک رهن ملک را انجام دهد و سپس درخواست فروش ملک را به دادگاه ارائه نماید.

البته پس از تسویه حساب با بانک شخص می تواند به شریکی که وام را گرفته مراجعه نماید جهت دریافت مبلغ پرداختی به بانک از شریکی که مبلغ را پرداخت نموده رای اصداری دیوان عالی کشور به شماره 3 – 1387/3/4 حمایت می نماید و اشعار می دارد: (اگر پرداخت دین از طرف ثالث اضطراری بوده به حکم قاعده لاضرر تادیه دین به کیفیت مزبور انطباقی با ماده 267 قانون مدنی ندارد.)

زیرا شریک به اجبار و اضطرار دین را پرداخت کرده و قصد تبرع (مجانی) را نداشته است. لذا ماده 267 قانون مدنی که بیان می دارد (ایفاء دین از جانب غیر مدیون هم جائز است اگر چه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد ولیکن کسی که دین دیگری را ادا میکند اگر با‌اذن باشد حق مراجعه به او دارد و الا حق رجوع ندارد.) ناظر به مواردی می باشد که شخص ثالث با میل و رضایت دین (بدهی) دیگری را می پردازد نه به حکم قانون یا از روی اجبار)

دستور فروش ملک مشاع بازداشتی

گاهی پیش می آید که شرکا یک ملک مشاع تصمیم به فروش آن می گیرند. اما به دلیل بدهی یکی از شرکا به شخص ثالث، از طریق دادگاه سهم ایشان توقیف شده است.

همانطور که مستحضر هستید ملکی که بازداشت شده باشد به هیچ عنوان قابل نقل و انتقال نیست. چنانچه نقل و انتقال صورت گیرد مثلاً در قالب مبایعه نامه، شخص ثالثی که ملک را بازداشت نموده، می تواند از طریق دادگاه ابطال آن را درخواست نماید و دادگاه نیز حکم به ابطال آن بیع می دهد.

البته لازم به ذکر است که فروش ملک بازداشت شده، جرم فروش مال غیر محسوب نمی شود زیرا شخص فروشنده مالک ملک بوده است.

برای دستور فروش ملک مشاع بازداشتی دو راه وجود دارد:

1. اول اینکه شریکی که بدهکار است بدهی شخص ثالث را بپردازد و با پرداخت بدهی از ملک رفع بازداشت نماید.
2. دوم چنانچه شریکی تمایل به فروش ملک مشاع را دارد می تواند دین (بدهی) شریک بدهکار به شخص ثالث را بپردازد و بعد برای دریافت مبلغ پرداختی به طلبکار، به شریک خود رجوع نماید که مراتب آن در بخش دستور فروش ملک مشاع در رهن بانک کاملاً توضیح داده شده است.

پیشنهاد می کنیم در صورت اقدام برای دستور فروش ملک مشاع حتماً از موسسه حقوقی نوین وکیلمشاوره بگیرید زیرا پیشگیری بهتر، ارزانتر و اسانتر از درمان است.

غیر قابل اعتراض بودن دستور فروش

دستور فروش قابل فرجام خواهی و تجدیدنظرخواهی نیست.

مرحله اجرای دستور فروش ملک مشاع

بدون صدور اجرائیه به واحد اجرای احکام فرستاده می شود. پس از تشکیل پرونده، برای قیمت گذاری یک کارشناس رسمی به قید قرعه تعیین می گردد و پس از پرداخت هزینه کارشناس، کارشناس نظریه خود را به دادگاه اعلام نموده و نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ می شود. طرفین در مهلت 1 هفته فرصت دارند تا نسبت به نظر کارشناس اعتراض نمایند، در غیر این صورت آگهی مزایده مبنی بر وقت مزایده و مبلغ و مشخصات ملک در روزنامه کثیرالانتشار منتشر و در دادگاه و محل وقوع الصاق می گردد.

مقاله پیشنهادی: دعوای خلع ید چیست و بررسی نکات کاربردی آن

هزینه دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

اداره کل حقوقی دادگستری در خصوص هزینه دادرسی دستور فروش ملک غیر قابل افراز، طی نظریه شماره 13221/7 – 1362/05/04 اشعار می دارد:

مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوبه 1357 و ماده 9 آیین نامه اجرایی آن، ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود، به تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه فروخته می شود. لذا در خصوص فروش، دادگاه اقدام به صدور حکم نمی کند بلکه اقدام به صدور دستور فروش می نماید و دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است. لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.

نحوه پرداخت وجوه حاصل از فروش ملک مشاع

پس از فروش ملک، وجه دریافتی بین شرکا، نسبت به سهمشان تقسیم می شود. البته پس از کسر هزینه های مزایده در مورد ملکی که در بازداشت و یا رهن می باشد، درخواست دستور فروش پذیرفته نمی شود.

ماده 10 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع – وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

همچنین بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی

مدارک و مستندات مورد نیاز جهت طرح دعوی دستور فروش ملک مشاع

1. اصل کارت ملی
2. اصل سند مالکیت
3. اصل گواهی عدم افراز

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

وکیل یا نماینده قانونی: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور رای مبنی بردستور فروش ملک مشاعبه علاوه کلیه خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و …)

دلایل و منضمات:

تصویر مصدق سند مالکیت

گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت

 ریاست محترم دادگاهبا سلام و تقدیم احترام،

احتراماً اینجانب … به وکالت از خواهان دعوا خانم/ آقای … به استحضار عالی می‌رساند موکل اینجانب به موجب سند مالکیت به شماره … مالک دو دانگ از شش ‌دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … می‌باشد که در حال حاضر به دلیل مشکلات حادث شده با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، خواستار فروش آن توسط دادگاه می‌باشد.

به همین خاطر درخواست افراز آن را ازاداره ثبت اسناد و املاک… نموده اند که مرجع موصوف رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و النهایه قطعی گردیده است نظر به اینکه ادامه مشارکت منشأ اختلافات و دعاوی علیه شرکا می‌شود و از سویی امکان فعالیت همزمان شرکا موجود نیست و ایشان تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور را ندارد، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.

همچنین مقاله شکایت فروش ملک مشاع را مطاله کنید.

نمونه رای فروش مال مشاع

رای دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خانم … فرزند … به طرفیت خواندگان …. با خواسته فروش یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی شماره … به انضمام هزینه دادرسی.

نظر به اینکه فوت مورث اصحاب دعوی و وراثت آن‌ها حسب دلایل موجود در پرونده نسبت به مرحوم یادشده محرز و مسلم است عنایت به اینکه خواندگان از دعوی مطروحه دفاعی به عمل نیاوردند و اغلب اصحاب دعوی نیز بافروش ملک مشاعیراضی می‌باشند.

لذا دادگاه دعوی خواهان را معمول بر صحت تلقی و مستنداً به ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی حکم به فروش یک باب منزل مسکونی به شماره پلاک … و تقسیم وجوه آن بین ورثه صادر و اعلام می‌نماید.

حکم صادره در خصوص خواندگان ۱- م. ۲- ط. ۳- ص. ۴-ش. ۵- ع. ۶- م. ۷- ع. ۸- ع. ۹- الف. ۱۰-ز.غ. محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و نسبت به مابقی خواندگان حضوری محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران.

رای دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی خانم … به طرفیت خانم … نسبت به دادنامه شماره … مورخ … صادره از شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم به فروش یک باب منزل مسکونی به شماره ثبتی …. و تقسیم وجوه آن بین ورثه صادر و اعلام شده است وارد و موجه نمی باشد.

زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و بر اساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه تجدیدنظرخواه علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است.

بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد ذیل ماده ۳۵۸ همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می‌شود. رأی صادره قطعی است.

مستشاران شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران.

سخن پایانی

به پایان این مطلب از نوین وکیل رسیدیم امید است اطلاعاتی که در خص.ص دستور فروش ملک مشاع در اختیار شما قرار دادیم مفید باشد چنانچه در این خصوص نیاز به کسب اطالعات بیشتری دارید با شماره های موجود در سایت ما تماس بگیرید.