نحوه توقیف اموال غیرمنقول با اموال منقول به طور کلی متفاوت است. ضمناً توقیف مال غیرمنقول به این که در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد یا نباشد بستگی دارد. در هر صورت قوانین مرتبط با توقیف اموال غیرمنقول را در شش قسمت بررسی می کنیم که شامل موارد زیر هستند:
| مقاله پیشنهادی: قوانین و مقررات توقیف اموال |
اموالی که به ثبت رسیده اند
توقیف اموال غیرمنقولی که به ثبت رسیده است.
طبق ماده 99 قانون اجرای احکام مدنی، هر زمان مال غیر منقولی بازداشت شود باید به اطلاع اداره ثبت محل برسد. براساس ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی، اداره ثبت محل مال غیرمنقول چنانچه مال مذکور به نام محکوم علیه ثبت شده باشد توقیف آن را در دفتر املاک قید می نماید و به اطلاع مسئولین مجری حکم می رساند که مال مذکور به نام محکوم علیه ثبت شده است. اگر مال مذکور در حال ثبت شدن به نام محکوم علیه باشد توقیف آن را در دفتر بازداشتی قید کرده و به اطلاع مسئولین مجری حکم نیز می رساند. چنانچه مال به نام فردی دیگر به جز محکوم علیه ثبت شده باشد اداره ثبت مکلف است سریعاً به مسئولین اجرای حکم اطلاع دهد تا به صاحبان آن خسارتی وارد نشود.
ماده 99 قانون اجرای احکام مدنی – قسمت اجرا توقیف مال غیر منقول را با ذکر شماره پلاک و مشخصات ملک به طرفین و اداره ثبت محل اعلام می کند.
ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی – اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر ملک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده به قسمت اجرا اطلاع می دهد. اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می دارد.
اموال غیرمنقول ثبت نشده
بازداشت اموال غیرمنقول به ثبت نرسیده (بدون سابقه ثبتی)
در برخی از نقاط کشور امکان دارد که اشخاص، اموال غیرمنقول خود را به ثبت نرسانده باشند، مثلاً امکان دارد فردی، چایخانه ای در میان راه و در کنار جاده ساخته و در آن مشغول کار باشد و قدمی برای ثبت آن برنداشته باشد به همین دلیل واضح است که این ملک هیچگونه سوابق ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک ندارد.
طبق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی بازداشت اینگونه اموال هنگامی مجاز می باشد که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا به موجب حکم نهایی مالک آن تشخیص داده شده باشد.
لازم به ذکر است چنانچه طبق حکمی، محکوم علیه، مالک آن ملک شناخته شده باشد. اما حکم، قطعی نشده باشد می توان آن را اموال محکوم علیه دانست و بازداشت نمود. ولی تا هنگامی که حکم فوق الذکر قطعی نگردیده، ملک مذکور فقط در بازداشت می ماند و محکوم له حق ندارد تا درخواست کند که از آن ملک محکوم به، به ایشان داده شود.
ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی – توقیف مال غیرمنقول که سابقه ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جائز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد. و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد. در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم علیه جایز است. ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.
عواید اموال
بازداشت عواید مال غیرمنقول
عواید به معنی سود، درآمد و منفعت می باشد.
براساس ماده 102 قانون اجرای احکام مدنی چنانچه مال غیرمنقول، عوایدی به آن تعلق یابد به مقداری که عواید یک سالش برای پرداخت نمودن محکوم به هزینه اجرایی کفایت کند، عین مال بازداشت نمی شود. بنابراین تنها منفعت آن قابل بازداشت است تا زمانی که محکوم به از آن پرداخت شود.
لازم به ذکر است که محکوم علیه به این امر رضایت داشته باشد مثلاً محکوم علیه یک مغازه ای دارد که بابت اجاره آن در طی سال صد میلیون تومان می گیرد، به شرطی که محکوم به و هزینه های اجرایی از مبلغ اجاره بیشتر نشود و محکوم علیه هم، به بازداشت منافع مغازه مذکور رضایت داشته باشد و فقط عواید مغازه توقیف خواهد شد.
ماده 102 قانون اجرای احکام مدنی – در صورتی که عوائد یک ساله مال غیرمنقول به تشخیص دادگاه برای اداء محکوم به و هزینه اجرایی کافی باشد و محکوم علیه حاضر شود که از عوائد آن ملک، محکوم به داده شود عین ملک توقیف نمی شود و فقط عوائد توقیف و محکوم به از آن وصول می گردد. در این صورت قسمت اجراء مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید.
براساس ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی هزینه های اجرایی شامل پنج درصد مبلغ محکوم به بابت حق اجرای حکم که پس از اجرا دریافت می شود. در دعوای مالی که خواسته، وجه نقد نیست حق اجرا به ماخذ بهای خواسته که در دادخواست تعیین و مورد حکم قرار گرفته، محسوب می گردد. مگر دادگاه قیمت دیگری برای خواسته تعیین کرده باشد.
هزینه هایی که جهت اجرا نمودن حکم ضرورت دارد مانند حق الزحمه خبره، کارشناس و ارزیاب و حق حفاظت اموال و امثال آن.
| مقاله پیشنهادی: دعوی اجرت المثل ایام تصرف ملک |
صورت برداری از اموال
براساس ماده 105 قانون اجرای احکام مدنی دادورز یا همان مامور اجرای احکام مکلف است که پس از بازداشت اموال غیرمنقول، لیستی از اموال مذکور تنظیم کند. ماده 106 همین قانون تعیین کرده است که لیست تنظیم شده باید مشمول چه اطلاعاتی شود.
ماده 105 قانون اجرای احکام مدنی – دادورز (مامور اجرا) پس از توقیف اموال غیر منقول صورت اموال را تنظیم و نسخه ای از آن را به محکوم علیه ابلاغ می نماید تا اگر شکایتی داشته باشد ظرف یک هفته کتباً به قسمت اجراء تسلیم دارد. مدیر اجرا به شکایات مزبور رسیدگی و در صورتی که شکایت وارد باشد صورت مشخصات مال توقیف شده را اصلاح یا تجدید می نماید.
ماده 106 قانون اجرای احکام مدنی – مراتب زیر باید در صورت اموال غیرمنقول قید شود:
- تاریخ و مفاد ورقه اجراییه.
- محلی که مال غیرمنقول در آنجا واقع است.
- وصف مال غیر منقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و این که ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقی دارند یا نه و اگر حقی دارند چه نوع حقی است و منافع ملک به کسی واگذار شده است یا خیر.
- حدود ملک و مجاورین آن.
ارزیابی اموال غیرمنقول (قیمت گذاری اموال غیر منقول)
براساس ماده 110 قانون اجرای احکام مدنی قیمت گذاری اموال غیرمنقول (ارزیابی) همان مقررات و توضیحاتی می باشد که در بخش ارزیابی اموال منقول ارائه گردید.
ماده 110 قانون اجرای احکام مدنی – ارزیابی اموال غیرمنقول به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ تا ۷۶ این قانون به عمل خواهد آمد.
| مقاله پیشنهادی: هر آنچه که باید در رابطه با توقیف اموال بدانید |
حفاظت از اموال غیرمنقول (امین)
حفاظت از اموال غیرمنقول یا حفاظت از خودِ مال توقیف شده است یا حفاظت از عواید (منفعت) مال توقیف شده است لذا این دو موضوع جداگانه توضیح داده خواهد شد.
حفاظت از خود اموال غیرمنقول
اموال غیرمنقولی که بازداشت شده است یا در ید (تصرف) مالک همان اموال است یا در تصرف فردی غیر از مالک. طبق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی پس از تنظیم لیست اموال و قیمت گذاری، اموال توقیف شده به صورت موقت به فردی تحویل داده می شود که آن را در تصرف خود داشته است و آن فرد هم مکلف است که اموال را همانگونه که تحویل گرفته در زمان لازم به صاحب آن تحویل نماید.
ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی – مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.
حفاظت از عواید (منفعت) اموال غیرمنقول
طبق ماده 112 قانون اجرای احکام مدنی چنانچه اموالی بازداشت شده عواید اموال غیرمنقول باشد با تراضی طرفین، فرد مورد اعتمادی را انتخاب نمایند و عواید (منفعت) اموال را به ایشان بسپارند. ولی چنانچه طرفین با هم بر سر این موضوع توافق نکنند مامور اجرا فرد مورد اعتمادی را برای سپردن عواید (منفعت) اموال به ایشان مشخص می نماید.
لازم به ذکر است که اگر عواید اموال (پول نقد) باشد، باید به مسئولین اجرای حکم تحویل داده شود در هر صورت با بازداشت اموال محکوم علیه، چه مال منقول باشد چه مال غیرمنقول، محکوم له قادر است که از این اموال حقوق خود را به دست آورد.
ماده 112 قانون اجرای احکام مدنی – در صورتی که عوائد موجود مال غیر منقول توقیف شود به امینی که طرفین معین کرده اند سپرده می شود. بنابراین در صورت عدم تراضی به شخص امینی که دادورز (مامور اجرا) معین می کند سپرده خواهد شد. ولی اگر عوائد وجه نقد باشد به قسمت اجرا تسلیم می گردد.
در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی دارید می توانید با کارشناسان ما در موسسه حقوقی نوین وکیل تماس بگیرید.
