فک رهن به معنای آزاد کردن آن است یعنی چه زمانی مال از حالت رهن خارج می‌شود.
رهن قرار دادی است که به موجب آن مدیون مالی را به داین به عنوان وثیقه می‌دهد به زبان ساده هنگامی که کسی به دیگری بدهکار باشد باید مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار بدهد تا در صورتی که طلب خود را پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلب خود را از وثیقه وصول کند.
در این نوشتار نوین وکیل می‌خواهیم فک رهن و موارد فک رهن را مورد بررسی قرار دهیم برای کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.
فک رهن چیست؟
در لغت فک رهن به معنای آزاد کردن است و در اصطلاح حقوقی فک رهن به این معنی است که مال از حالت رهن و وثیقه خارج شود در واقع مال آزاد شود.
فک رهن زمانی رخ می‌داد که بدهکار طلب خود را به طلبکار بپردازد، البته این تنها حالت فک رهن نیست در ادامه به موارد دیگر فک رهن اشاره خواهیم کرد.
موارد فک رهن
در این قسمت می‌خواهیم موارد فک رهن را بیان کنیم.
- هنگامی که بدهکار طلب خود را به شخص طلبکار پرداخت کند عقد رهن فک می‌شود.
- زمانی که دو طرف قرار داد با یک دیگر توافق کنند که عقد رهن را فسخ نمایند.
- سومین مورد فک رهن زمانی بوجود می‌اید که رهن گیرنده قرار داد رهن را فسخ کند.
- زمانی که مال مورد رهن از بین برود.
- و آخرین موارد فک رهن زمانی است که ذمه رهن دهنده به دلیلی مثل ابراء از بری شود.
انواع فک رهن
برای خارج کردن ملک از حالت رهن و وثیقه دو راه وجود دارد:
سپرده گذاری
در این روش متقاضی با مراجعه به بانک درخواست محاسبه میزان مانده بدهی را می‌کند و مبلغی حدود ۱۱۰ درصد مانده بدهی توسط متقاضی در بانک سپرده گذاری می‌شود و با این کار ملک از حالت رهن خارج خواهد شد ، البته شخص بعد از سپرده گذاری باید اقساط وام را پرداخت کند تا زمانی که وام تسویه شود، همچنین امکان دست زدن به مبلغ سپرده را تا زمان تسویه ندارد. جالب است که بدانید بانک در ازای مبلغ سپرده گذاری شده به صاحب سپرده سود می‌پردازد که بالاترین نرخ سود مجاز است ک شخص با استفاده از این سود می‌تواند اقساط وام را بپردازد.
تسویه حساب کامل
تسویه حساب کامل یکی از راه‌های دیگر برای فک رهن است، اگر خانه شما وام دارد است و در حال پرداخت اقساط آن هستید در زمان فروش باید باقی مانده اقساط را پرداخت کنید تا ملک از رهن بانک خارج شود برای این کار شخص متقاضی باید به بانک مراجعه کند و درخواست تسویه حساب خود را بدهد بانک میزان بدهی او را محاسبه می‌کند و متقاضی با پرداخت این مبلغ سند خانه خود را از رهن بانک خارج می‌کند.
همچنین توصیه میکنیم مقاله نمونه قرارداد رهن خانه را مطالعه کنید.
سپرده گذاری یا تسویه حساب کامل کدام بهتر است؟
در پاسخ به این سوال که سپرده گذاری یا تسویه کامل کدام بهتر است باید بگوییم که بستگی به شرایط فرد دارد اگر بیشتر اقساط باقی مانده و تعداد کمی از آن را پرداخت کرده اید بهتر است از روش تسویه کامل بدهی استفاده کنید.
علت این مسئله این می‌باشد بدهی افراد به بانک دو بخش بدهی اصلی و سود را در برمیگیرد و نسب اصل بدهی و سود پرداختی برابر نمی باشد و در حقیقت ماه‌های اول قسط، میزان سود پرداختی بیشتر از ماه‌های بعدی است به زبان ساده هر چه تعداد اقساط بیشتری پرداخت شود، سود کمتر می‌شود و اقساط باقی مانده بیشتر شامل بدهی اصلی متقاضی می‌باشد.
از آنجاکه مبلغ اصلی بدهی برای فک رهن ملاک است بهتر است از طریق تسویه حساب کامل پرداخت شود در حقیقت اگر تعداد اسقاط پرداختی کم است و اعداد بیشتری از اقساط مانده از روش تسویه حساب کامل استفاده کنید زیرا متقاضی کمتر ضرر می‌کند و صرفا باید مبلغ اصلی بدلی را بپردازد.
اما اگر اکثر اقساط را پرداخت کردید از روش سپرده گذاری استفاده کنید زیرا در این حالت شخص متقاضی مبلغ زیادی را برای سود پرداخت کرده است و تنها باید مبلغ کنی از بدهی اصلی را به بانک بپردازد، بنابراین بهتر روش در این حالت برای فک رهن ملک سپرده گذاری است.
انواع دعوای فک رهن چیست؟
در قانون دو نوع دو دعوی فک رهن وجود دارد که به شرح زیر است:
دعوی فک رهن به صورت مستقل
در فک رهن به صورت مستقل شخص رهن دهنده موظف است در زنان مشخص شده بدهی خود را بپردازد و یکی از اموال او در گروی شخص یا نهاد ثالثی مثل بانک است تا زمانی که بدهی خود را بپردازد اما اگر او اقدام به پرداخت بدهی نکند بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوی فک رهن مطرح می‌شود. در چنین شرایطی شخص می‌تواند دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به مرجع قضایی تسلیم کند.
دعوی فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
سازندگان ملک به این نوع دعوی گرایشی زیادی دارند ان‌ها قبل از فروش ملک آن را در اختیار بانک قرار می‌دهند و وام میگیرند سپس با تنظیم قولنامه ان را به خریدار منتقل می‌کنند و متعهد می‌شوند در زمان مقرر ضمن فک رهن مال مرهونه سند رسمی را به نام خریدار بزنند.
آیا ملکی که فک رهن نشده قابل خرید و فروش است؟
حال شاید این سوال برای شما مطرح شود که ملکی که فک رهن نشده را می‌توان خرید و فروش کرد؟
شاید تا به حال این اصطلاح که خانه وام دار است به گوشتان خورده باشد.
این خانه با وام خریداری شده اند و در رهن بانک می‌باشند، هنگامی که شخص خانه را می‌فروشد مبلغ وام را از قیمت خانه کسر می‌کند سپس خانه را به همراه وام به شخص خریدار می‌فروشد به طور مثال اگر مبلغ خانه یک میلیارد است و دویست میلیون آن وام می‌باشد خریدار آن را به قیمت ۸۰۰ میلیون به همراه ۲۰۰ میلیون خریداری می‌کند.
البته لازم با ذکر است که در چنین مواردی از آنجا که خانه فک رهن نشده و در گرو بانک است امکان به نام زدن سند وجود ندارد و سند تا زمان تسویه وان به نام مالک قبلی خواهد بود به همین علت معامله خانه به صورت وکالتی یا قولنامه‌ای انجام می‌شود و در این قرار داد مالک خانه به خریدار وکالت می‌دهد که بعد از تسویه وام خانه را به نام خود بزند.
همچنین قرار داد‌هایی ریسک بالایی دارند زیرا فروشنده می‌تواند با قولنامه ملک را با طور همزمان به چند نفر بفروشد به همین علت بهتر است در زمان انجام معاملات خوب تحقیقی کنید و در نهایت با یک مشاور املاک مشورت کنید.
همچنین مطالعه نمایبد:شروط ضمن عقد رهن
کلام آخر
در این نوشتار نوین وکیل به فک رهن و موارد فک رهن پرداختیم امید است چنانچه این مطلب برای شما مفید باشد چنانچه نیاز دارید در خصوص فک رهن اطلاعات بیشتری کسب کنید با شماره02166901176 تماس بگیرید.
