شکایت تخلیه مغازه یکی از دعاوی رایجی است که در شوراهای حل اختلاف و گاهی نیز در دادسرا مورد رسیدگی قرار می گیرد. دعوای تخلیه مغازه زمانی قابل طرح است که مالک مغازه مال غیرمنقول، خود را تحت عنوان اجاره یا سایر عناوین دیگر در اختیار فردی دیگر بگذارد. سپس بنا به دلایلی از جمله پایان یافتن مدت قرارداد اجاره خواهان تخلیه مغازه شود.
حال در صورت عدم تخلیه مکان تجاری توسط مستاجر، فرد اجاره دهنده مجاز به طرح دعوا جهت تخلیه مغازه می باشد. این نوع شکایت بر اساس نوع قرارداد تنظیم شده که ممکن است عادی یا رسمی باشد و همچنین بر اساس این موضوع که اجاره مشمول کدام قانون است، شرایط طرح و پیگیری آن در دادگاه متفاوت است. در ادامه به ذکر نکات کلیدی در این رابطه خواهیم پرداخت.
مشاهده نمایید: وکیل تخلیه ملک
چگونه می توان با شکایت تخلیه مغازه حکم تخلیه را اخذ کرد؟
برای دریافت حکم تخلیه مغازه ابتدا باید اقدام به طرح شکایت تخلیه مغازه نمود. علاوه بر آن چنین اقدامی مستلزم تعیین نوع قرارداد مابین مستاجر و موجر می باشد. در صورتی که قرارداد از نوع رسمی به همراه سند تک برگ باشد موجر مجاز به طرح شکایت و اخذ حکم تخلیه مغازه می باشد. لازم به ذکر است که تمامی املاک بخصوص مغازه هایی که با استفاده از سر قفلی اجاره داده شده‌اند را می توان به وسیله حکم، تخلیه کرد.
مراحل رسیدگی به شکایت بعد از تنظیم دعوای تخلیه مغازه
بعد از انجام پروسه طرح و تنظیم شکایت تخلیه مغازه باید ابتدا طرفین دعوا در دادگاه حضور پیدا کنند. سپس درخواست شکایت خود را در دادگاه و مراجع ذی ربط به ثبت برسانند. در مرحله بعد دادگاه اقدام به بررسی حق سرقفلی و حق تخلیه می کند. سپس در صورت حکم نهایی را بر اساس قانون و شرایط مغازه و ادعاهای طرفین صادر می نماید. در حقیقت با ارائه شکایت تخلیه به دادگاه محل قرارگیری ملک، دستور تخلیه آن صادر خواهد شد. این دستور ظرف مدت یک هفته از طرح شکایت اعمال می شود. حال اگر مستاجر طی مدت ۳ روز بعد از صدور حکم ملک را تخلیه ننماید. تخلیه توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی صورت خواهد گرفت.
شرایط طرح شکایت تخلیه مغازه
برای تنظیم شکایت تخلیه مغازه شرایطی لازم است که باید مدعی آن ها را پیش از هر اقدامی مد نظر قرار دهد.
- قرارداد اجاره مغازه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- قرارداد استیجاری مدت دار باشد و زمان آن هم به اتمام رسیده باشد.
- هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک، توسط دو نفر شاهد عاقل و بالغ امضا شده باشد.
جهت طرح شکایت تخلیه ملک تجاری و درخواست حکم تخلیه ملک در زمان پایان مدت قرارداد، اگر حتی یکی از شروط فوق رعایت نشده باشد، شکایت رد شده و حکمی صادر نخواهد شد. در واقع بعد از ارائه شکایت و بررسی شرایط دادخواست در دادگاه مورد رسیدگی قرار می گیرد.
نحوه دریافت حکم تخلیه و طرح شکایت تخلیه مغازه بر اساس قانون جدید
قرارداد اجاره اگر مشمول قانون جدید مصوب سال 1376 باشد روند طرح شکایت تخلیه ملک متفاوت خواهد بود. بر همین اساس مغازه هایی که قراردادشان به صورت کتبی و یا با تعیین مدت و امضای شهود تنظیم شده باشند طرح دادخواست تخلیه برای آن ها به این ترتیب است. در ابتدا باید دقت شود اگر مدت زمان قرارداد اجاره مغازه به اتمام رسیده باشد می توان بدون مراجعه به دادگاه و با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف، حکم تخلیه فوری ملک را دریافت کرد. البته پیش از دریافت حکم دادخواست ارائه شده توسط این شورا مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
نحوه دریافت حکم تخلیه با تنظیم دعوای تخلیه مغازه مطابق با قانون قدیم
نحوه طرح شکایت تخلیه مغازه بر اساس قانون جدید متفاوت است. مطابق با قانون قدیم، جهت تخلیه اماکن تجاری، به این ترتیب است که خواهان، ابتدا باید دادخواستی مبنی بر صدور حکم تخلیه ملک تهیه نماید. سپس آن را به دادگاه ارائه کند. در مرحله بعد دادگاه دادخواست را مورد بررسی دقیق قرار داده و در نهایت، حکم تخلیه مغازه را صادر کند.
نحوه تنظیم حکم شکایت تخلیه مغازه
در صورتی که شخص اجاره دهنده، بنا به دلایل غیر از اتمام مدت قرارداد و به دلیل تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره قصد اخذ حکم تخلیه را داشته باشد ابتدا باید اقدام به طرح شکایت تخلیه مغازه نماید. سپس دادخواست خود را به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه دهد. لازم به ذکر است که تنها در صورتی شکایت به شورای حل اختلاف ارجاع داده می شود که اجاره ملک تجاری، شامل حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد. همچنین در صورت ارجاع متن شکایت به دادگاه، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی به آن و صدور حکم تخلیه را دارد.
نحوه طرح شکایت تخلیه مغازه در این مورد خاص به این ترتیب است که ابتدا مستاجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. سپس شکایت خود را مبنی بر تقاضای تخلیه مغازه به همراه مدارک لازم ارائه نماید. در مرحله بعد شکایت به دادگاه ذیصلاح ارجاع داده می شود و بعد از بررسی حکم نهایی برای آن صادر خواهد شد.
شرایط موجر جهت تنظیم دعوای تخلیه مغازه و دریافت حکم تخلیه
صاحب ملک تجاری تنها در شرایط ذیل مجاز به تنظیم شکایت تخلیه مغازه و دریافت حکم تخلیه از دادگاه یا شورای حل اختلاف می باشد.
- در صورت عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجر
- در صورت تغییر کاربری و بازسازی ملک توسط مالک
- در صورتی که فرد مستاجر طبق قوانین درج شده در اجاره نامه عمل ننماید
در چه مواردی طرح شکایت تخلیه مغازه می تواند از سوی مستاجر باشد؟
در شرایط ذیل شکایت تخلیه مغازه می تواند از سوی مستاجر مطرح شود. این شرایط بر اساس ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ ۱۳ تعیین شده اند.
- در صورتی که مستاجر به دلیل وجود دلایل فسخ، حکم فسخ را اخذ کرده و خواهان تخلیه ملک است اما صاحب مغازه از تحویل گرفتن مغازه خودداری می کند.
- در شرایطی که مستاجر به دلیل پایان یافتن مدت اجاره خواهان تخلیه باشد و موجر از تحویل آن امتناع کند.
نحوه طرح شکایت تخلیه مغازه و دریافت حکم در صورت وجود قرارداد اجاره رسمی
در صورت رسمی بودن قرارداد برای طرح شکایت تخلیه مغازه و همچنین اخذ دستور تخلیه باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد. سپس اقدام به تکمیل فرم اجرائیه، از دفاتر اسنادی که قرارداد استیجاری در آن تنظیم شده را نمود. به این ترتیب حکم تخلیه صادر می شود.
در واقع دستور تخلیه از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر و ظرف مدت ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ خواهد شد. به این ترتیب مستاجر تنها ۳ روز مهلت تخلیه داشته و ملزم است در این مدت مغازه را به موجر تحویل دهد. در صورت امتناع از این کار بر اساس قانون با او برخورد خواهد شد.
مرجع رسیدگی به شکایت تخلیه مغازه و اماکن تجاری
مرجع ذی صلاح جهت رسیدگی به شکایت تخلیه مغازه دادگاه عمومی است. البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که برای رسیدگی به این نوع دعوا در دادگاه باید قرارداد اجاره مربوط به مغازه بر اساس مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد. در حقیقت برای مغازه ها و کلیه املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، باید از طریق دادگاه جهت دریافت حکم تخلیه اقدام کرد. لازم به ذکر است که دادگاه مورد نظر دادگاه عمومی می باشد.
به طور کلی طرح شکایت تخلیه مغازه و اماکن تجاری، بسته به شرایط در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف می باشد. این شرایط شامل مواردی مانند عقد اجاره، حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعیین شده باشد یا نه هستند. به عبارتی شورای حل اختلاف، تنها مجوز ورود به قراردادهایی را دارد که بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه بسته شده باشند.
طرح شکایت تخلیه مغازه در صورتی که موجر به نحوی که ادعا کرده از مغازه استفاده نکند؟
در صورتی که موجر با طرح شکایت تخلیه مغازه اقدام به بازپس گیری ملک خود نماید. با این حال حداقل بعد از ۱ سال از مغازه مربوط به نحوی که ادعا کرده بود استفاده ننماید مستاجر می تواند از او شکایت کند. در این صورت دادگاه او را به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم می کند. گفتنی است که محکوم شدن موجر در دادگاه باید به درخواست مستاجر سابق و با طرح شکایت او انجام شود.
هزینه دادخواست شکایت تخلیه مغازه
باید توجه داشت که طرح شکایت مغازه از جمله دعاوی حائز اهمیتی است که قانونگذار به طور خاص آن را مورد توجه قرار می دهد. از این رو به دلیل رعایت حال افراد و عدم پرداخت هزینه بالا از سوی آنان، این دعاوی را جزو دعاوی غیر مالی به حساب می آورند. این در حالی است که چنین دادخواستی صد در صد مالی می باشد؛ بنابراین طرح چنین دادخواستی هزینه چندانی به همراه نداشته و با کمترین میزان بودجه می توان آن را تنظیم کرده و به مراجعه قضایی ارائه داد.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم شکایت تخلیه مغازه یا ملک تجاری
برای دریافت حکم تخلیه از سوی مراجع قضایی ابتدا باید مدارک لازم جهت تنظیم شکایت تخلیه مغازه را تهیه نمود. مدارک مربوطه برای مغازه هایی با اجاره نامه های رسمی و عادی متفاوت می باشند. در صورتی که اجاره نامه مغازه یک اجاره نامه رسمی باشد لازم است اصل اجاره نامه تنظیم شده را ضمیمه مدارکی هویتی طرفین دعوا کرد. سپس آن ها را به مراکز قانونی ارائه داد. در این حالت شکایت مورد نظر به ثبت خواهد رسید. لازم به توضیح است که شکایت را باید به صورت قانونی و کاملا معتبر تنظیم کرد. برای این کار بهتر است از یک وکیل مجرب و باتجربه کمک گرفت.
مزایای حضور وکیل در طرح و دفاع از دعوای تخلیه مغازه و ملک تجاری
طرح و تنظیم شکایت تخلیه مغازه و رسیدگی به آن دارای روندی پیچیده و زمان بر است. به همین دلیل بهتر است این کار را به وکیل متخصص در زمینه تنظیم چنین شکایاتی سپرد. مزایای حضور وکیل در تنظیم و رسیدگی به چنین دعوایی عبارتند از:
- پروسه رسیدگی به شکایت سرعت بیشتری خواهد گرفت
- سبب پیشگیری از تضییع حق و حقوق افراد به دلیل عدم آگاهی به قوانین می شود
- دادخواست مربوطه دارای قوانین متعددی است که تنها یک وکیل از آنها مطلع و آگاه است. در نتیجه حضور او باعث استفاده مفید از این قوانین می شود
- جهت تشخیص نوع قانون و استناد و توجه به کدام قانون مدنی و کدام قانون سال ۵۶، ۷۶، ۶۲ می توان اقامه دعوا نمود، حضور وکیل مثمر ثمر خواهد بود
- وکیل توانایی تشخیص قوانین مربوط به موارد استیجاری را دارد
- حضور وکیل مانع از پرداخت هزینه های غیر ضروری می شود
سوالات متداول
۱: دعوی تخلیه مغازه یا اماکن تجاری چیست؟
در صورت عدم تخلیه مغازه بعد از پایان یافتن زمان قرارداد به دلایل مختلف، موجر می تواند اقدام به طرح دعوی تخلیه مغازه نماید.
۲: مهم ترین شرایط دعوی تخلیه مغازه چیست؟
بر اساس قانون جدیدی که در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب شده است از جمله شرایط مهم طرح این شکایت شامل: اتمام مدت قرارداد تعدی و تفریط یا استفاده از ملک اجاره ای برخلاف مفاد قرارداد می باشند.
۳: نحوه طرح دعوای تخلیه مغازه چگونه است؟
طرح دعوای تخلیه مغازه با ثبت نمونه دادخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و سپس ارائه آن مراکز ذیصلاح از جمله شورای حل اختلاف یا دادگاه امکان پذیر است.
جمع بندی
شکایت تخلیه مغازه یک دعوای غیر مالی است که اغلب در دادگاه حقوقی مورد رسیدگی قرار می گیرد. برای طرح این دعوا لازم است ابتدا خواهان دادخواست خود را در یکی از دفاتر الکترونیکی قضایی به ثبت برساند. بعد از ارجاع آن به مراجع ذیصلاح باید جهت رسیدگی در دادگاه حاضر شده و به ارائه مدارک و ادله لازم بپردازد. در نهایت نیز دادگاه با بررسی دقیق دعوا و مدارک و شواهد ارائه شده توسط خواهان رای خود را صادر می کند که در صورت نیاز رای به تخلیه مغازه می دهد.
