قرارداد اجاره یکی از پیچیده‌ترین نوع قراردادها است که چالش‌های زیادی دارد، یکی از موضوعات مهمی که اغلب موجر و مستاجران را درگیر می‌کندتعدیل اجرا بها می‌باشد، دعوی تعدیل اجاره بها هنگامی مطرح می‌شود که یکی از طرفین یعنی موجر یا مستاجر گمان کند که اجاره بهای پرداخت شده کمتر یا بیشتر از مقدار واقعی خود است از اینرو درخواست تعدیل اجاره بها را می‌کند.در این نوشتار نوین وکیل میخواهیم دعوی درخواست تعدیل اجاره بها و نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها و مرجع صالح دعوی تعدیل اجاره بها را مورد بررسیقرار دهیم برای کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه شوید.

همچنین مطالعه نمایید: وکیل طلاق توافقی در مشهد

تعدیل اجاره بها چیست؟

منظور از تعدیل اجاره بها درخواست موجر یا مستاجر به دلیل تورم در خصوص اجاره بها  تا تجدید نظر شود. تعدیل در لغت به معنای تبدیل کردن است و در اصطلاح حقوقی به این معنی می باشد که طرفین قرارداد اجاره برای تعادل اجاره بها خواستار آن باشند.  افزایش و کاهش هزینه های زندگی در اجاره بها تاثیر زیادی دارد  از این رو مستاجر می تواند از داداگاه خواستار کاهش اجاره بها به علت افزایش هزینه های زندگی شود.همچنین موجر می تواند به همین دلیل خواستار افزایش اجاره بها شود. به طور کلی تعدیل به معنی تعدیل کردن اجاره بها برای موجر و مستاجر  به خواست هر یک در مرجع قانونی انجام می شود.

دعوی درخواست تعدیل اجاره بها

دعوی درخواست تعدیل اجاره بها هنگامی مطرح می‌شود که به گمان موجر اجاره بهای پرداختی کمتر از میزانی است که باید باشد یا مستاجر ادعا کند که اجاره بهای پرداختی بیشتر از مقداری است که باید باشد. بنابراین در این موارد هر یک از موجر یا مستاجر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی صالح درخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کند.

لازم به ذکر است که بگوییم در خصوص تعدیل اجاره بها بسیار مهم می‌باشد که زمانی اجاره بها تعدیل شود که مدت اجاره تمام شده یا تاریخی که برای تعیین اجاره بها در سند درج شده سه سال گذشته باشد.

شرایط درخواست تعدیل اجاره بها

مطابق با ماده ۴ قانون روابط، موجر و مستاجر سال ۵۶ شرایط درخواست تعدیل اجاره بها عبارتند از: موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها

هنگامی که دعوای در دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها مطرح می شود باید تعیین اجاره به صورت منصفانه و مطابق با تورم روز و توسط یک شخص متخصص تعیین شود، دادگاه مسئول تعیین بهای اجاره بها ملکی نیست و تنها زمانی می تواند نظر کارشناس را قبول کند که تمام آیتم های تعدیل را در نظر گرفته باشد.

اجاره بها با توجه به موارد مختلفیو با توافق میان موجر و مستاجر تعیین خواهد شد این موارد شامل قدمت ملک، محل وقوع ملک، مساحت و کاربرد آن ویژگی‌ها و امکانات ملک می‌شود به طور کلی در محاسبه تعدیل اجاره بها تمام موارد موثر است، اما با توجه به اینکه نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها برعهده کارشناس رسمی دادگستری است و او میزان اجاره بهای متعادل را تعیین می‌کند.

مرجع صالح دعوی تعدیل اجاره بها

مرجع صالح دعوی تعدیل اجاره بها، شورای حل اختلاف می‌باشد، به طور کلی باید بگوییم که این موضوع در صلاحیت خاص شورا می‌باشد.در حقیقیت شورا در مواردی برای دعوی تعدیل اجاره بها حکم صادر می‌کند که در مورد اصل قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر اختلافی نباشد به عبارت ساده موضوع مورد اختلاف میان انها میزان اجاره باشد نه خود اجاره.

نحوه رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها

با توجه به اوضاع اقتصادی کشور تعدیل اجاره بها به افزایش اجاره بها تبدیل شده است، در این حالت بیشترین درخواست ارسالی به دادگاه از سوی مستاجر است. همچنین این درخوست زمانی از سوی موجر به دادگاه ارائه می شود که بعد از پایان مهلت اجاره نتواند حکم تخلیه را دریافت کند، بدین ترتیب خواستار افزایش اجاره بها می شود.

هنگامی که که دادگاهی حکمی را در راستای تعدیل اجاره بها صادر می کند این حکم اعلامی است و نیاز به دستور برای اجرا دارد، همچنین شروطی که در این قراردادها   بیان می شودکه باید مطابق با قانون باشد و نباید با قوانین اساسی مغایرت داشته باشند به طور مثال اگر در قرارداد ذکر شود که موجر حق تعدیل اجاره بها را ندارد این شرط اعمال نخواهد شد پس موجر حق افزایش اجاره بها را خواهد داشت. دعاوی تعدیل از جمله دعوای مالی است و بعد از رسیدگی به دعوی اجاره بها افزایش یا کاهش می یابد.

کسی که خواهان دعوا است علاوه بر تنظیم و ارائه دادخواست باید ادعای خود را در خصوص صاحب ملک بودند یا رابطه استیجاری اثبات کند بدین ترتیب ارائه مدارک برای ارائه دادخواست الزامی است زیرا امکان دارد بدون مدرک درخواست شما از سوی دادگاه رد شود.

امروزه آمار دعوی مربوط به تعدیل اجاره بها افزایش یافته است  و طرح دادخواست کاهش اجاره بها سیر صعودی داشته است که تمام ناشی از اوضاع اقتصادی کشور است.  تعیین و انتخاب کارشناس برای رویت ملک و ارائه نظر به دادگاه این فرایند را تا حدودی پیچیده می کند.

کلام آخر

در این نوشتار نوین وکیل مطالبی را در خصوص درخواست و نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها ارائه دادیم امید است شما با خواندن این مقاله بتوانید به سوالات و ابهامات خود در این خصوص پاسخ دهید چنانچه در زمینه درخواست تعدیل اجاره بها سوالی دارید میتوانید با استفاده از شماره02166901176با کارشناسان و مشاوران نوین وکیل تماس بگیرید و سوالات خود را بپرسید.

موسسه نوین بسیار مفتخر است که با جمعی از وکلای مجرب و متخصص می‌تواند به شما کاربران عزیز خدماتی را ارائه بدهد.