الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از دعاوی ملکی که خریداران اموال اعم از منقول و یا غیر منقول (ملک) با آن دست به گریبان هستند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می باشد.

معمولاً افراد جهت خرید ملک، یا بین خودشان نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام کرده و یا این که جهت انعقاد مبایعه نامه به دفاتر املاک مراجعه می نمایند. در انعقاد قراردادها طرفین تعهدات و شروطی را قید می کنند و موظف می گردند که نسبت به انجام تعهدات و شروط اقدام نمایند. یکی از تعهداتی که با انعقاد قرارداد برای فروشنده به وجود می آید تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی به خریدار می باشد. اگر مبایعه نامه ای در خصوص ملکی انعقاد شود، موعدی برای حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال تعیین می شود.

در مورد قوانین حقوقی پرونده های ملکی می توانید از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.

توصیه می کنیم قبل از انعقاد هر قرارداد خرید و فروش ملک به نکاتی که در انعقاد قرارداد ملکی آمده توجه فرمایید:

اولین اقدام:

خریدار می بایست با در دست داشتن مدارک اثباتی جهت انجام تعهدات خود مثل پرداخت قسمتی از ثمن معامله، چک تضمینی و با فراهم بودن شرایط پرداخت ثمن، در روز مقرر به دفترخانه ای که از قبل در قرارداد مشخص شده مراجعه نماید و گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه را از سردفتر اخذ نماید. با این اقدام خریدار می تواند تخلف فروشنده از انجام تعهد را اثبات نموده و از ضمانت اجرایی که در قرارداد ذکر شده از جمله خسارت تاخیر (وجه التزام) استفاده کند و همچنین حسن نیت خود را جهت انجام تعهدات اثبات نماید.

در صورتی که خریدار موفق به اخذ گواهی عدم حضور در دفترخانه نشود می بایست بار اثبات تخلف فروشنده و انجام تعهدات خود را به دوش بکشد و همچنین از قدرت ضمانت اجرایی بابت تخلف فروشنده بی بهره می شود.

همچنین بخوانید: نحوه انعقاد قرارداد ملکی

ممکن است در قرارداد، زمانی را برای تنظیم سند رسمی انتقال و حضور در دفترخانه معین نکرده باشند در این صورت قبل از هر اقدامی اظهارنامه ارسال می گردد.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

پس از ارسال اظهارنامه و برگشت آن، نوبت به تنظیم دادخواست و طرح دعوی در محاکم می رسد. در طرفین دعوی، خریدار خواهان می باشد و فروشنده خوانده. ممکن است در خصوص خرید و فروش ملکی چندین قرارداد خرید و فروش منعقد شده باشد. در این صورت می بایست تمامی ایادی (اشخاص که ملک را انتقال داده اند) و مالک رسمی ملک به عنوان خوانده طرف دعوی قرار گیرند. در نهایت مالک رسمی ملک محکوم به انتقال سند رسمی ملک می شود. و چون دعوی مربوط به ملک است دادگاهی صالح به رسیدگی است که ملک در آن واقع است. و اگر ملک در رهن بوده باشد یا پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نداشته باشد علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می بایست الزام فروشنده به فک رهن و اخذ پایان کار در دادخواست تقاضا نمود.

بعد از صدور حکم و قطعیت آن اجرای حکم نیاز به صدور اجرائیه ندارد و مالک رسمی ملک ملزم می شود تا نسبت به انتقال رسمی ملک در دفترخانه اقدام کند. در صورت امتناع، انتقال سند توسط نماینده دادگاه در دفترخانه انجام می شود.

نحوه صدور اجراییه

پس از این که رای الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی شد، اجراییه صادر می شود. دادگاه اول رای قطعی شده را  به مالک رسمی ملک ارسال می کند که طرف 10 روز بعد از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر گردد و ملک را به خریدار انتقال دهد. چنان چه مالک رسمی در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، با تقاضای سر دفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به خریدار انتقال می دهد.

مطالعه کنید: کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چه مزایایی دارد؟

مدت زمانی که طول می کشد سند رسمی به اسم خریدار شود کاهش می یابد.

نیاز به مراجعه در دادگاه و مراحل بررسی نمی باشد.

وکیل قادر است خساراتی که در قرارداد پیش بینی شده است را سریع از فروشنده درخواست کند.

چنان چه ملک در رهن باشد وکلی قادر است فک رهن آن را از فروشنده درخواست کند.

چنان چه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشود وکیل می تواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام نماید.

همچنین بخوانید: قوانین مالک و مستاجر

مراحل و مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند  توسط وکیل

به صورت حضوری در دفتر وکیل مراجعه نمایید و چزئیات پرونده را برای وکیل خود شرح دهید. در صورتی که مدارکی برای اثبات ادعای خود دارید می توانید در اختیار وکیل قرار دهید و وکالت نامه او را امضا نمایید.

در این مرحله وکیل با تنظیم درخواست الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را پیگیری می کند.

مدارک لازم برای الزام به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتنداز:

مدارک شناسایی شامل شناسنامه و کارت ملی

ارائه سند و یا مدارک و یا قولنامه و توافقاتی که بین دو طرف قرار داد صورت گرفته اشت.

دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می ‌دهد؟

دادگاه برای این براساس سند عادی، احضار شده را به سند رسمی تنظیم و الزام کند، بایستی ابتدا درستی اجرای انتقال مالکیت را مشخص کند.  بنابراین دادگاه اول تعیین می کند که احضار شده مالک رسمی باشد یا خیر. دوما مشخص می کند که احضار شده قصد فروش مال را داشته باشد. سوم مشخص می کند که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است. همچنین پرداخت ها یا شروط قراردادی که به عهده خواهان برای برای دریافت مالکیت ملک بوده است از طریق وی انجام شده است. چهارم مشخص می کند که هزینه تنظیم سند رسمی چه یمزان است و به عهده کدام یک از طرفین می باشد.

 در این بین دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد. به عنوان مثال سابقه تصرف کننده قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن تصرف کننده ملک قرار معاینه محل صادر کند. بدیهی است چنان چه نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از طرف خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و قبل از این مراحل باید صحت سند عادی را به ادله یا شواهد دیگر ثابت کند. علاوه براین، این امکان وجود دارد دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید بررسی را مشروط به اثبات صحت سند عادی از طرف خواهان کند.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند

بعد از این که طرفین قرارداد مبایعه نامه را که شامل میزان دقیق شمن و شمخصات ملک و محل دفترخانه ات را امضا می کنند. فروشنده و خریدار همان طور که در قرارداد قیده کرده اند باید در تاریخ مشخص شده به دفترخانه تعیین شده مراجعه نمایند. بنابراین در این صورت مشتری الباقی ثمن (پول) را بدهد و مالک سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. چنان چه فروشنده از انجام تعهدات خود امتناع کند و در دفترخانه حضور نیابد، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه مابقی قیمت معامله از سر دفتر درخواست کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی قید می شود که در تاریخ مقرر در مبایعه نامه، خریدار در درفترخانه حضور پیدا کرده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون عذر موجه از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

چنان چه در متن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده مکان و تاریخ دقیق به دفتر خانه مشخص نشده باشد، خردار می تواند با ارسال یک اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی به فروشنده مکان و تاریخ تعیین شده را به وی اعلام کند. در نتیجه از او بخواهد تا در زمان مقرر حاضر شود و سند را انتقال دهد. در صورت حضور نیافتن فروشنده در تاریخ مشخص شده در اظهارنامه، خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. دادگاه صالح دادگاهی است که در زمینه قضایی محل وقوع ملک واقع شده است.

الزام به تنظیم سند چقدر طول می کشد؟

مدت زمان الزام تنظیم سند رسمی را نمی توان به صورت دقیق تعیین کرد. ولی به عوامل مختلفی نیز بستگی دارد از جمله حضور طرف مقابل در جلسات دادگاه.

همچنین بخوانید: اعتراض به کمیسیون ماده 56

نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی زمین

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی یا الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول (غیر قابل جابه جایی)، در دادگاه محل رخداد ملک و در رابطه با اموال منقول در دادگاه محل اقامت مدعی علیه مطرح می گردد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و لازمه پرداخت هزینه دادرسی برابر با 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک می باشد.

برای برآورد هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقع ای ملک طبق ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار گرفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگی های این چنینی محاسبه می شود. هر چند که ظاهر از قواعد و مولفه های منحصر به فردی پیروی می کنند. اما کلا بستگی به سلیقه  علایق مدیر دفتر دارد ( دفاتر خدمات قضایی).

خواهان می تواند همزمان با طرح دعوای الزم به تنظیم سند رسمی اهداف تکمیلی دیگر خود را طرح کند. به عنوان مثال در رابطه با سند آپارتمان الزام مدعی علیه به تنظیم اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.

برحسب نظر حقوق دانان مدعی علیه تنها در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را طرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد.چنان چه فردی مبایعه نامه کتبی نداشته باشد در این دعوا موفق نیست. به عبارت دیگر از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل قبول نمی دانند.

براساس ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر قابل جابه جایی حتما باید ثبت شده باشد. بنابراین ارائه سند عادی و درخواست آثار مالک با سند عادی ممکن نیست. به تعبیر قانون گذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.

الزام به تنظیم سند با صلح نامه

یکی از رایج ترین دادخواست ها در دادگاه های صالح، ارائه الزم به تنظیم سند است که در انواع گوناگونی از الزم به تنظیم سند رسمی صلح نامه گرفته تا الزام به تنظیم سند رسمی با قولنامه صورت می گیرد. بنابراین با نوشتن یک صلح نامه برای نقل و انتقالات یک امر قانونی است و می تواند صورت گیرد. این سند همانند دیگر اسناد می تواند مورد دعوی اختلاف قرار بگیرد.

آیا می توان علیه وراث فروشنده الزام به تنظیم سند کرد؟

چنان چه فروشنده سند رسمی فوت شده باشد، خریدار می تواند الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه را از دادگاه خواستار شود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و  فک رهن

این در صورتی می باشد که فروشنده پیش از فروش ملک آن را در رهن بانک برای گرفتن وام قرار داده است. بنابراین با تنظیم قول نامه ای آنر ا به خریدار انتقال و تعهد می دهد در مهلت زمانی درج شده در قول نامه، ضمن فک رهن مال رهن شده، سند رسمی به اسم خریدار را تنظیم کنند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

هیچ کدام از شرکای ملک مشاع قادر به تفکیک ملک، برای سهم خود دادخواست تنظیم سند رسمی نمایند. بنابراین کافی است شرکا در صورت مایل به تنظیم سند جدا یا ابتدا هر یک سهم خود را جدا کنند. سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند و تمام شرکا دادخواست تفکیک و تنظیم سند را طرح کنند. چنان چه یکی از شرکا سهم مشاع خود را به فروش برساند، خریدار قادر است او را وادار به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده نماید.

همچنین بخوانید: دعوای خلع ید چیست و بررسی نکات کاربردی آن

الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی

در دعوای مالکیت این امکان وجود دارد هر فردی به دنبال رسیدن به خواسته های خود باشد. چنان چه ملکی در رهن بانک یا هر فرد دیگری باشد، نیازمند فک رهن می باشد. اگر فردی بدهی یا وامی که به بانک بدهکار است، ملک خود را به رهن بانک درآورد، مالک اصلی این ملک تا زمان تسویه حساب بانک خواهد بود. چنان چه فرد تمام بدهی و اقساط خود را پرداخت نماید، ولی بانک ملک را فک رهن نکند. مالک ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن در دادگاه طرح نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع

دعوی الزام فروشنده به تحویل مبیع هنگامی طرح می شود که فروشنده بعد از عقد قرارداد فرش یا قولنامه از تحویل مبیع امتناع می کند و ملک فروخته شده را به خریدار تحویل ندهد. یکی از بیشترین دعواهای مطرح شده در رابطه با دعوای ملکی در دادگاه ها دعوای الزام به تحویل مبیع می باشد. یکی از مهم ترین دلایل این امر فصله زمانی بین عقد قرارداد و تنظیم سند، به سبب نوسانات بسیار زیاد قیمت؛ ارزش مال فروخته شده بالا می رود و فروشنده به طمع گرفتن پول بیشتر از خریدار از تحویل مبیع امتناع می کند.

لایحه دفاعیه تنظیم سند رسمی

موسسه حقوقی نوین وکیل به عنوان یکی از بهترین وکلای امور حقوقی در تهران و کرج با اختیار داشتن وکلای پایه یک دادگستری، بهترین مشاوره های حقوقی در زمینه نمونه دادخواست لایحه الزام به تنظیم سند رسمی در دستور کار خود قرار داده اند. برای دریافت مشاوره حقوقی می توانید به صورت آنلاین یا در دفتر موسسه دادمهر (نوین وکیل) حضور یابید.