فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک از لحاظ قانونی دارای پیامدهایی است و اگر فرد بدون اجازه شریک برای فروش مال مشاع اقدام کند مطابق با قانون مجازات خواهد شد.
ملک مشاع ملکی است که دارای دو یا چند صاحب می‌باشد و هر کدام در این ملک سهم دارد و بدون اجازه سایر شریکان نمی تواند دخل و تصرفی در کل ملک داشته باشد.
در این مطلب از نوین وکیل می‌خواهیم در خصوص فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک و مجازات فروش بدون اجازه شریک اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهیم با ما همراه شوید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع نوعی ملک است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر شریک است و هر یک از بخش‌های این ملک تحت مالکیت شرکا است.
در سند ملک مشاع نام تمام مالکین آن قید می‌شود اما قید شدن نام مالکان به معنای جدا شدن بخشی از ملک نیست و نمی توانند به دلیل این که نام آن‌ها به عنوان مالک قید شده است برای فروش ملک یا سهم خود اقدام کنند و برای فروش ملک باید تمام مالکان با یک دیگر تصمیم بگیرند، البته هر کدام از مالکان میتواند سندی جداگانه را دریافت کند اما مشاع بودن ملک حتما در آن قید شود.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
در قسمت قبل درباره ملک مشاع توضیح دادیم در این بخش از مقاله می‌خواهیم در خصوص فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک توضیحات کاملی را ارائه دهیم.
مطابق با ماده 589 قانون مدنی: هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
همچنین مطابق با ماده 591 قانون مدنی: هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
براساس ماده‌های بیان شده فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکانپذیر نیست و در صورتی که شرکا برای فروش راضی باشد میتواند تقاضای تقسیم مال کند تا تنها سهم خود را بفروشد.
راه‌های فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
همانطور که گفتیم ملک مشاع ملکی است که دو یا چند مالک دارد و تمام مالک‌ها در تمام ملک با یکدیگر شریک هستند و اینکه یکی از شرکا سهم بیشتری دارد دلیل بر تصرف در ملک نیست و نمی تواند مانع بهره مندی شریک دیگر ملک شود، حال شاید این سوال برای شما مطرح شود که راه‌های فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟ سه راه برای فروش ملک مشاع وجود دارد که عبارتند از:
- افراز ملک مشاع
مطابق قانون هر یک از مالکان ملک مشاع می‌توانند سهم خود را مشخص کرده سپس برای فروش همان سهم اقدام کنند، افراز یعنی تفکیک سهم هر یک هر مالکین، البته افراز در صورتی امکانپذیر خواهد بود که مال مشاع دارای اجزای مساوی و قابل تقسیم باشد.
در شرایطی که شرکا قادر به تقسیم توافقی ملک مشاع نباشند یا یکی از شرکا زیر بار این تفکیک نرود، مطابق با نظر دادگاه یا اداره ثبت کار تقسیم و تفکیک سهم انجام می‌شود بعد از افراز ملک مشاع، مالکیت مشاعی پایان می‌یابد و هر یک از شرکا صاحب قسمت جداگانه می‌شوند.
- تقسیم به تعدیل
در صورتی که مال مشاع دارای قسمت‌های برابر نباشد و نیاز به تقسیم تعدیل باشد به طور مثال یک قطعه زمین به مساحت 1000متر توسط دو نفر خریداری شده است، میزان سهم هر یک از شرکا هم سه دانگ است اما بخش شمالی زمین ارزش بالاتری از بخش جنوبی دارد در این صورت می‌توان بنا بر قیمت زمین بخش شمالی را 400 متر و بخش جنوبی را 600 متر در نظر گرفت تا از لحاظ ارزش ملک برابر باشد.
در واقع تقسیم به تعدیل مالکین بدون آنکه از همه اموال به قدر سهم خود تملک داشته باشند ارزش معادل حصه خود از ملک مشاع را دریافت می‌کنند.
- فروش
در صورتی که ملک مشاع قابل افراز و تعدیل نباشد براساس نظر دادگاه فروخته می‌شود و بهای آن به قدر السهم هر یک از شرکا تقسیم خواهد شد.
همچنین مطالعه کنید:سند ملک مشاع- شرایط دریافت سند ملک مشاع
نحوه تقاضای فروش مالک مشاع
تقاضای فروش ملک مشاع از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می‌سود و دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده است به این تقاضا رسیدگی میکند در دادخواست باید اسامی تمام شرکا ذکر شود، اگر برخی از شرکا فوت کرده باشند باید گواهی انحصار وراثت آن‌ها اخذ شده باشد، سپس دادگاه پس از بررسی شرایط ملک و مدارک دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد و ملک را به مزایده خواهند گذاشت و هر یک از شرکا به میزان سهم خود میتواند وجه فروش ملک را برداشت کند.
دستور فروش ملک مشاع
در قسمت قبل گفتیم که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا امکانپذیر نیست و در صورتی که سهم هر شریک به صورت کامل مشخص شده باشد میتواند سهم خود از ملک را بفروشند، اما اگر شرکا برای تقسیم و فروش ملک اقدام نکنند میتواند از دادگاه یا اداره ثبت دستور فروش ملک مشاع را اخذ کرد دستور فروش ملک مشاع دارای مرحله است:
- در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد هر یک از مالکان باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کند و تقاضای افراز ملک مشاع را تحویل دهد، سپس کارشناس مربوطه پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می‌دهد و با تعیین وقت در حضور تمام مالکین برای نقشه برداری اقدام کنند.
پس از آن صورتجلسه‌ای تنظیم و به امضای همه مالکین مشاعی می‌رسد، سپس تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز به مالکین ملک مشاعی ابلاغ خواهد شد.
- متقاضی افراز ملک بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.
در خصوص تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمام شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید، البته باید دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضا تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نمایند.
- در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید، بعد از اینکه دستور فروش ملک مشاع صادر شد ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد.
در مزایده مال مشاع، کارشناس یک قیمت پایه‌ای برای ملک مشاع تعیین میکند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بهاء را پیشنهاد داده است، همچنین عدم حضور یکی از شرکا مانع از برگزاری مزایده نمی شود و متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است نیز میتواند برای خرید ملک اقدام کند.
فروش ملک مشاع مفروز
در قسمت قبل در خصوص دستور فروش ملک مشاع توضیح دادیم و گفتیم که در سه مرحله میتواند دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه اخذ کرد، البته مطابق با قانون مدنی ملک افراز شده و مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر اساس درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.
معمولا مزایده و فروش ملک مشاع برای موارد زیر استفاده می‌شود:
- مزایده ملک مشاع برای مهریه
- فروش ملک مشاع موروثی
- فروش ملک مشاع کشاورزی
- فروش ملک مشاع در رهن بانک
- فروش ملک مشاع قولنامه‌ای
همچنین پیشنهاد می‌کنیم برای فروش ملک مشاع به صورت مفروز و قبل از اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک با یکی از وکلای متخصص ملک در نوین وکیل مشورت کنید.
جلوگیری از فروش ملک مشاع
مطابق با قانون مدنی تصرف در مال مشاع باید با رضایت و اجازه همه شرکا و مالکین انجام شود، بنابراین معامله مال مشاع قبل از تقسیم با کسب رضایت از همه یک معامله فضولی و غیر نافذ است.
اگر کسی بخواهد مال خود را به صورت مشخص از ملک مشاع جدا کند و آن را بفروشد باید درخواست تقسیم مال را به مرجع صالح تقدیم کند، بنابراین برای فروش مال مشاعی که سند رسمی دارد باید درخواست افراز و تقسیم مال را به اداره ثبت محل بدهد و در صورتی که مال قابل ابراز یا تقسیم نباشد گواهی عدم افراز برای آن صادر خواهد شد.
و با صدور این گواهی هیچ یک از شرکا نمی‌تواند برای فروش سهم خود اقدام کند و تنها می‌توانند با اخذ دستور فروش ملک مشاع از دادگاه ملک را بفروشند و ار یک از شرکا سهم خود را از فروش ملک دریافت کند.
مجازات فروش ملک مشاع
براساس ماده 808 قانون مدنی: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
این ماده در زمانی صدق میکند که سایر شرکا پس از فروش مال راضی شوند که سهم القدر خود را از مالکی که برای فروش اقدام کرده است بگیرند در غیر این صورت مجازات فروش ملک مشاع مطابق با قانون مدنی شامل موارد زیر می‌شود:
- حبس از یک تا هفت سال
- پرداخت جزای نقدی معادل مالی که دریافت کرده است.
- بازگرداندن مال به صاحب آن
- انفصال مادام العمر از خدمات دولتی
می توانید مقاله فروش ملک مشاع-مشاوره با وکیل فروش ملک مشاع را در سایت ما مشاهده کنید.
فروش ملک مشاع چقدر زمان می‌برد؟
مدت زمان فروش ملک مشاع با توجه به نوع ملک و پرونده آن متغییر است پیشنهاد ما این است که برای فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی یا فروش ملک مشاع با سند عادی و فروش ملک مشاع غیر قابل افراز با یک وکیل ملکی در نوین وکیل مشورت کنید.
همانطور که در قسمت‌های قبل گفتیم مزایده ملک مشاع توسط دادگاه برگزار می‌شود و تنها دادگاه میتواند دستور فروش ملک مشاع را به شکل مزایده صادر کند همچنین در صورتی که ملک مشاع در مزایده به فروش نرود، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت تصمیم‌گیری در مورد بحث افراز و تقسیم ملک بین شرکا را برعهده دارد.
اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد؟
شاید در ابتدا فکر کنید برای فروش سهم خود در ملک مشاع نیاز به آگاه‌سازی سایر شرکا ندارید اما این تصور اشتباه است همانطور که در قسمت‌های قبل توضیح دادیم برای فروش ملک مشاع لازم است که سایر شرکا برای افراز و تعدیل رضایت دهند تا فرد بتواند سهم القدر خود را بفروشد.
همچنین فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک معامله نافذ نیست و قابل فسخ است اما در صورتی که تمام شرکل موافقت کرده و رضایت داشته باشند معامله صحیح و نافذ می‌باشد.
برای حل اختلاف میان شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟
در صورتی که شرکا دچار اختلاف شوند لازم است که برای افراز و تعدیل ملک مشاع اقدام کنند، در این صورت اگر ملک مشاع دارای سند رسمی باشد می‌توان با مراجعه به اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد نسبت به افراز ملک مشاع و تفکیک آن اقدام کرد، اداره ثبت نیز با توجه به اینکه ملک مشاع براساس ضوابط قابلیت افراز دارد یا نه کار را ادامه می‌دهد.
اما اگر ملک قابل افراز و تعدیل نباشد یا سند رسمی نداشته باشد تنها مرجع رسیدگی به حل اختلافات میان شرکا دادگاه است.
افراز املاک چه تاثیری در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارد؟
در بسیاری از موارد شرکا برای فروش ملک مشاع به توافق نمی رسند در نهایت بهترین راه افراز ملک مشاع است افراز ملک میتواند به صورت توافقی یا به صورت طرح دعوی باشد به موجب افراز ملک قدر السهم هر یک از شرکا به صورت واضح مشخص می‌شود و تنها در این صورت فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا مانعی ندارد.
به طور معمول شرکا به توافق واحد برای فروش ملک مشاع نمی رسند، بنابراین افراز ملک یکی از بهترین راه حل‌ها است و براساس آن قدر السهم هر یک از شرکا تعیین می‌شود و می‌توانند برای فروش سهم خود اقدام کنند.
کلام آخر
به پایان این مطلب از نوین وکیل رسیدیم امید است اطلاعاتی که در خصوص فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و مسائل پیرامونی آن قرار دادیم مفید باشد، چنانچه در این خصوص نیاز به کسب اطلاعات بیشتری دارید با شماره‌های موجود در سایت تماس بگیرید و از آن‌ها مشاوره دریافت کنید.
حتما بخوانید:شرایط اجاره مال مشاع : اجاره مال مشاع دارای چه شرایطی است؟
سوالات متدوال
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکانپذیر است؟
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکانپذیر نیست و تنها در صورتی مالک میتواند برای فروش اقدام کند که ملک تعدیل یا افراز شده باشد برای کسب اطلاعات بیشتر به متن مقاله مراجعه کنید.
مجازات فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟
مجازات فروش ملک شامل حبس، پرداخت جریمه نقدی یا برگرداندن مال می‌باشد برای کسب اطلاعات به متن مقاله مراجعه کنید.
فروش ملک مشاع چقدر زمان می‌برد؟
فروش ملک مشاع براساس نوع ملک و نوع پرونده آن متفاوت است و در صورتی که به شکل مزایده به فروش برسد مدت زمان بیشتری طول می‌کشد برای کسب اطلاعات بیشتر به متن مقاله مراجعه کنید.
