یکی از انواع املاکی که در کشور ما وجود دارد، ملک مشاع است.در این مقاله به بررسی ملک مشاع ، قوانین مربوط به آن ، تفکیک و افراز ملک مشاع و فروش ملک مشاع میپردازیم. اگر شما نیز در مورد این نوع از املاک نیاز به اطلاعات دارید با نوین وکیل همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع ، به نوع خاصی از ملک میگویند که مالکیت آن بین 2 یا چند نفر مشترک است و هر کدام از مالکین در تمامی بخش های ملک سهیم هستند. در اصطلاحات قانونی به این نوع از مالکیت “اشاعه” میگویند. اگر دقیقا متوجه معنی اشاعه نشده اید برای شما با یک مثال توضیح خواهیم داد.
تصور کنید که یک ملک دارای 3 مالک است که هر کدام 2 دانگ از این ملک را تحت مالکیت دارند. حال اگر این ملک دارای یک ساختمان ، استخر و .. باشد، نمیتوان گفت که کدام یک از این بخش ها متعلق به کدام مالک است. در اصل هر کدام از طرفین به طور مساوی از هر بخش سهیم هستند و ملک قابل تقسیم نیست. به این وضعیت اشاعه میگویند.
در مورد قوانین حقوقی پرونده های ملکی می توانید از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
صدور سند مالکیت در اشاعه
نکته ای که در اشاعه باید به آن اشاره نمود و اهمیت ویژه ای دارد این است که، با اینکه هر کدام از مالکین در تمام اجزای ملک سهیم هستند اما میتوانند درخواست صدور سند مالکیت جداگانه داشته باشند. هر کدام از صاحبین ملک مشاع میتوانند به نسبت سهم خود سند مالکیت دریافت نمایند. در این نوع از سند مالکیت مالکیت مشاعی شخص ذکر میگردد.
ملک مفروز چیست؟
مفروز در معنای لغوی به معنای قابل تقسیم است. در قانون ملک مفروز به ملکی میگویند که قابل تقسیم شدن داشته باشد و بتوان آن را جدا نمود. در اصل ملک مفروز همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است و هر کدام از بخش های آن یک مالک دارد. حدود ملک مفروز مشخص بوده و مالک میتواند به تنهایی درباره آن تصمیم گیری کند.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع به طوری که سهم هر کدام از شرکا مشخص شود و برای آن سند رسمی دریافت کنند. به عبارت دیگر میتوان گفت به خارج کردن یک ملک مشاع از حالت اشاعه به طوری که حدود ملک هر یک از شرکا مشخص شود افزار میگویند. در قانون دو نوع افراز وجود دارد:
- افراز اجباری: این نوع از افراز به تصمیم دادگاه و یا اداره ثبت اسناد انجام میشود و حدود سهم هر شخص توسط دادگاه مشخص میشود و مالکین را مجبور به قبول آن توسط حکم دولتی میکند.
- افراز به تراضی: این نوع از افراز توسط مالکین و شرکا انجام میشود و سهم هر کس از ملک مشاع به صورت توافقی و اختیاری مشخص میشود.
ملک مشاع غیر قابل افراز
در برخی موارد ممکن است ملک مشاع توسط اداره ثبت اسناد و یا دادگاه غیرقابل افراز تشخیص داده شود. در این نوع از املاک سهم افراد قابل جداسازی نیست و ملک در حالت اشاعه باقی خواهد ماند. در این نوع از املاک اگر یک یا چند تن از شرکا تصمیم به فروش آن بگیرند، باید دادخواستی مبنی بر فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه حقوقی که در محدوده حوزه ملک است نماید. پس از تکمیل پرونده و مدارک مورد نیاز آن، دادگاه حکمی مبنی بر فروش ملک مشاع صادر خواهد نمود.
همچنین مطالعه نمایید: دستور فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع
مالکان املاک مشاع همواره هنگام فروش ملک با مسائل و مشکلاتی روبرو بوده اند که درصد زیادی از این مسائل به دلیل عدم اطلاع کافی در مورد املاک مشاع میباشد. فروش ملک مشاع دارای پیچیدگی ها و چالش های فراوانی میباشد. طبق قوانین هر یک از مالکین املاک مشاع میتواند مالکیت حقوقی خود را انتقال دهد و یا در آن تصرف کند.
نکته ای که حائز اهمیت است، این است که هیچ یک از مالکین املاک مشاع حق تصرف مادی مانند تغییر در ملک را بدون اجازه سایر شرکا ندارد. پس تنها حق مالک مشاع تصرف حقوقی در ملک است.در صورتی که مالک قصد دارد حدود سهم خود را مشخص کند و بتواند در ملک خود تصرف مادی نماید باید آن را به صورت توافقی افراز نموده و در صورت عدم امکان افراز توافقی از طریق مراجع قانونی اقدام نماید.
نحوه افراز ملک مشاع و مراحل افراز
هر یک از مالکین ملک مشاع میتواند از طریق افراز نسبت به جداسازی کامل سهم خود از ملک اقدام نماید. پیش از هر صحبتی در مورد افراز باید این نکته را ذکر کنیم که در دعوی افراز کلیه مالکین باید دخالت داشته باشند. به این معنی که تمامی مالکین باید به عنوان خوانده یا خواهان حضور داشته باشند و در جریان کامل پرونده باشند.
-
افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت
در ادامه مقاله با موضوع ملک مشاع چیست به این موضوع میپردازیم که افراز ملک مشاع چیست؟ املاک مشاعی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشند و اسناد مالکیت آنها کامل باشد میتوانند توسط اداره ثبت حوزه ای که ملک در آن قرار دارد به سادگی افراز شوند. پس اگر جریان ثبتی یک ملک مشاع کامل شده باشد، مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها میتواند به اداره ثبت مراجعه نموده و درخواست افراز را ثبت نماید.
پس از ثبت درخواست، نماینده ای از طرف اداره ثبت به محل ملک مورد درخواست مراجعه نموده و آن را بررسی مینماید. در ادامه محل و پلاک ثبتی ملک جهت نقشه برداری یه نقشه بردار ارائه میشود. در صورتی که مساحت ملک مشاع به حد استاندارد اداره ثبت برسد تاریخی معین شده و در روز معین شده نماینده اداره ثبت، نقشه بردار و شرکا در محل ملک حاضر میشوند.
سپس نقشه بردار صورت جلسه ای تنظیم میکند که باید به امضای شرکا برسد. سپس افراز توسط نقشه بردار انجام شده و توسط اداره ثبت تایید میشود و به اطلاع شرکا میرسد. تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع به مدت ده روز در دادگاه عمومی قابل اعتراض میباشد.
-
افراز ملک مشاع توسط دادگاه
در برخی شرایط ممکن است افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت امکان پذیر نباشد. در این حالات افراز میتواند توسط دادگاه عمومی انجام شود. شرایطی که ملک مشاع قابل افراز توسط اداره ثبت نیست به شرح زیر میباشد:
-
- ملک مشاع دارای سابقه ثبتی نباشد و یا اسناد آن مشکل داشته باشد.
- مساحت ملک از حد نصاب تعیین شده برای افراز توسط اداره ثبت کمتر باشد.
- در صورتی که ملک توسط اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده شود.
در صورتی که ملک مشاع شامل یکی از موارد بالا باشد مالک یا مالکین آن میتوانند جه افراز ملک دادخواستی مبنی بر افراز ملک مشاع به دادگاه عمومی حوزه ملک تقدیم نمایند.
تفکیک ملک مشاع چیست و چه تفاوتی با افراز دارد
تفکیک در قوانین حقوقی و ثبتی به معنی تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر میباشد. به عنوان مثال ملکی به مساحت 300 متر وجود دارد که باید به قطعات 100 متری تفکیک شود. پس از تفکیک هر کدام از قطعات 100 متری دارای اسناد مالکیت جداگانه میشوند. اما تفاوت تفکیک با افراز در این است که در تفکیک اگر ملک مشاع باشد پس از تفکیک تمام مالکین به صورت اشاعه در هر کدام از قطعات سهم دارند.
هموطن گرامی، اگر در مورد املاک مشاع و فروش آن پرسش یا مشکلی دارید میتوانید با کارشناسان نوین وکیل تماس حاصل نمایید.
