ملک مشاع ملکی است که در مالکیت آن دو یا چند نفر با یک دیگر شریک هستند و منافع این ملک میان آن‌ها تقسیم میشود.
در خصوص فروش یا اجاره ملک مشاع تمام شرکا باید یک دیگر به توافق برسند، در غیر این صورت باید از طریق اقامه دعاوی در دادگاه هر یک از شرکا سهم خود را از ملک دریافت کند.
در این نوشتار نوین وکیل می‌خواهیم به تعریف ملک مشاع و مسائل پیرامونی آن و معرفی بهترین وکیل ملک مشاع بپردازیم برای کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه شوید.
ملک مشاع چیست؟
بر اساس قانون ملکی که دو یا چند نفر در آن شریک هستند ملک مشاع گفته میشود، در اصطلاح قانونی به این نوع مالکیت اشاعه می‌گویند، منظور از اشاعه این است که تمام شرکا در تمام ملک سهم خواهند داشت.
در فروش یا خرید یا اجاره ملک مشاع تمام شرکا باید اتفاق نظر داشته باشند در غیر این صورت با مراجعه به دادگاه می‌توانند درخواست تقسیم ملک را نمایند که پس از بررسی سهم هر کس مشخص خواهد شد. همچنین اشاعه بودن مالک مانع صدور اسناد مجرا برای صاحبان ملک مشاع نخواهد بود و مالکان با توجه به سهم خود می‌توانند تقاضای صدور سند مجزا نمایند.
حتما بخوانید:املاک موقوفی چیست؟
نحوه مالکیت شرکا در ملک مشاع
همانطور که در قسمت‌های فوق گفتیم اشاعه وضعیت ملکی است که دو یا چند نفر در مالکیت آن با یک دیگر شریک هستند و حق مالکیت هر شریک در تمام اجزاء ملک می‌باشد. به عبارت ساده‌تر مالکین در ملک مشاع در تمام ذرات ملک مشاع با یکدیگر شریک هستند و هیچ قسمتی از ملک وجود ندارد که متعلق به تمام شرکا نباشد.
نحوه تصرف مالکین در ملک مشاع چگونه است؟
هر یک از شرکا نسب به تصرف حقوقی خود در ملک مشاع آزاد هستند و وجود حالت اشاعه محدودیتی در مورد تصرفات حقوقی نخواهد داشت، البته لازم به ذکر است که بگوییم تصرف حقوقی شریک مازاد بر سهم خود غیر نافذ است به گونه‌ای که اگر شریک یا شرکا دیگر تصرفات را تنفیذ کنند معامله صحیح خواهد بود و الا باطل است.
بر خلاف تصرفات حقوقی در تصرف مادی در ملک مشاع تمام شرکا باید رضایت کامل داشته باشند و هیچ از مالکین بدون اذن و رضایت سایر مالکین حق تصرف در ملک را ندارد.
اسباب ایجاد اشاعه ملک
مطابق با قانون اشاعه به دو صورت قهری ک اختیاری ایجاد میشود براساس ماده ۵۷۴ قانون مدنی شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
امتزاج در خصوص املا قابل تصور نمی باشد، اما اشاعه به موجب ارث سبب قهری اجتماع حقوقی مالکیت محسوب خواهد شد به گونه‌ای که به محض فوت مورث کلیه ورثه به جز زوجه متوفی املاک مورث را به صورت مشاعی مالک می‌شوند.
شرکت اختیاری در نتیجه یک عقد حاصل میشود به طور مثال هنگامی که دو نفر با سرمایه خود اقلام به خرید ملکی می‌کنند عقد بیع منعقد میشود و سبب ایجاد اشاعه خواهد شد.
همچنین مطالعه نمایید: وکیل متخصص مشارکت در ساخت
نحوه تقسیم سود در ملک مشاع چگونه می‌باشد؟
مخارج و عواید ملک مشاع برعهده تمام مالکین است و بر اساس نسب شرکا به سهم تقسیم خواهد شد، مگر اینکه شرکا به گونه‌ای دیگر توافق کرده باشند به طور مثال اگر شخصی مالک یک سوم ملکی می‌باشد یک سوم اجاره بها ملک با او تعلق دارد، همچنین پرداخت یک سوم هزینه ملک بر عهده او است.
مالکین می‌توانند با توافق با یک دیگر سهم بیشتر با کمتری را برای هر یک از شرکا در نظر بگیرند، اما در حالت کلی تقسیم سود و زیان به نسبت سهام می‌باشد.
از بین رفتن حالت اشاعه ملک
حالت اشاعه در ملک به دو صورت افراز ملک شاف یا تلف شدن تمام ملک مشاع از بین می‌رود.
در صورتی که توسط اداره ثبت یا دادگاه افراز ملک مشاع صورت بگیرد حالت اشاعه از بین خواهد رفت و هر از مالکین سهم مفروزی خود را دارند البته لازم به ذکر است که بگوییم تفکیک ملک مشاع سبب خروج از حالت اشاعه نیست بلکه پس از تفکیک کلیه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نحو مشاع شریک محسوب خواهند شد و از بین رفتن حالت اشاعه مختص افراز می‌باشد.
حالت دوم این است که ملک مشاع کامل تلف شود یا از بین برود که در این صورت حالت اشاعه از بین می‌رود، البته مالکین در بخش باقی مانده از ملک به همان نسبت قبل شریک خواهند بود.
فروش ملک مشاع
بر اساس قوانین موجود برای فروش ملک مشاع دو حالت وجود دارد فروش ملک مشاع اگر قبل از تاریخ ثبت شود و اگر بعد از تاریخ ثبت اقدام به فروش ان شود فرایند متفاوتی دارد.
فروش ملک مشاع بعد از ثبت ملک: اگر پس از مراحل ثبت ملک مشاع به شخص دیگری منتقل شود تمام اسناد مالکیت باطل خواهد بود و سند مالکیت جدید صادر میشود، همچنین براساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی تمام شرکا می‌توانند سهم خود را شخص ثالث بفروشند.
فروش ملک مشاع قبل از ثبت ملک: در ماده ۱۱۴ قانون ثبت بیان سده است که هرگاه چند نفر درخواست ثبت یک ملک را داشته باشند قبل پایان فرایند ثبت ملک را به شخص دیگری انتقال دهند می‌توانند سند ملک را به صورت یکجا به نام فرد خریدار صادر کنند.
وکالت در فروش ملک مشاع
در صورتی که تمام شرکای ملک مشاع توافق کنند که فروش ملک توسط وکیل انجام شود باید همه آن‌ها هر چند سهم کمی در ملک داشته باشند به وکیل وکالت بدهند تا وکیل بتواند با استفاده از وکالتنامه اقدام به فروش ملک مشاع کند.
پس از فروش ملک مشاع توسط وکیل سهم هر یک از شرکا با توجه به سهمی که در ملک داشته اند پرداخت خواهد شد.
همچنین مطالعه نمایید: وکیل متخصص ملکی
تقسیم ملک مشاع توسط وکیل
برای تقسیم ملک مشاع توسط وکیل، ابتدا وکیل موظف است که تفاوت تقسیم و افراز را برای موکل خود روشن نماید و پس از بررسی مدارک بهترین راه حل را برای موکل خود ارائه بدهد.
در حقیقت بهترین حالت تقسیم با توافق تمام شرکا می‌باشد یعنی همه شرکای مال غیرمنقول به یک وکیل ملک مجرب مراجعه نمایند و با تنظیم تقسیم نامه ملک خود را با توافق میان یکدیگر تقسیم کنند و برای رسمیت این تقسیم نامه در قالب صلح در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند همچنین هر یک از شرکا می‌تواند تمام یا بخشی از سهم خود را به سایر شرکا و فرد دیگر واگذار کند.
افراز ملک مشاع توسط وکیل
در صورتی که شرکا نسبت به تقسیم ملک مشاع با یک دیگر به توافق نرسند بهترین راه حل افراز ملک مشاع می‌باشد افراز به معنای جدا کردن سهم هر شخص از مال غیر منقول مشاع است به گونه‌ای که لر شخص تنها مالک منافع سهم خود است.
بر اساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی چنانچه توافقی برای تقسیم ملک مشاع صورت نگرفت باید افراز ملک صورت بگیرد به گوته‌ای که هر شخص بنا به سهم خود قسمتی از ملک را جدا کند.
گاهی اوقات امکان افراز ملک وجود ندارد زیرا تقسیم ملک عادلانه نخواهد بود و قسمت‌هایی از ملک دارای ارزش مالی و قابل استفاده نیستند در این شرایط راه حل معقول فروش ملک مشاع توسط وکیل است که با فروش ملک تمام شرکا نسب به سهم خود ثمن دریافت می‌کنند.
شرایط افراز ملک مشاع
وکیل فروش ملک مشاع برای طرح دعوی افراز در شرایط زیر باید به دادگاه مراجعه نماید:
- اموال منقول که به حکم تبعی اموال غیر منقول محسوب می‌شوند.
- تقسیم ترکه که اموال منقول و اموال غیر منقول را در برمیگیرد.
- املاک ثبت نشده در دفتر اسناد رسمی
- چنانچه یکی از شرکا فوت یا مهجور شود.
موانع افراز ملک مشاع
براساس ماده‌های ۵۹۱ تا ۵۹۷ قانون مدنی موانع افراز ملک مشاع شامل موارد زیر میشود:
- تقسیم مال وقفی بین موقوف علیهم
- از مالیت افتادن تمام یا بخشی از مال مشترک در نتیجه افراز ملک مشاع
- تقسیم منجر به ضرر یک یا چند تن از شرکا شود.
دستور فروش ملک مشاع
همانطور که در قسمت‌های فوق بیان کردیم آخرین راه حلی که شرکا بتوانند از طریق ان به حق خود برسند دستور فروش ملک مشاع از سوی دادگاه می‌باشد بنابراین برای دستور فروش ملک مشاع توسط وکیل مراحل زیر باید طی شود:
- وکیل ابتدا باید از طریق اداره ثبت شرایط سند ملک را برای دعوی افراز در دادگاه مطرح نماید اگر ملک قابل افراز نباشد گواهی عدم افراز و غیر قابل تقسیم بودن ملک صادر میشود.
- سپس دستور فروش ملک مشاع از سوی دادگاه صادر خواهد شد که وکیل می‌تواند پس از اخذ دستور شرایط مزایده ملک را فراهم کند البته خود شرکا ملک نیز می‌توانند در مزایده شرکا کنند و ملک به شخصی که بیشترین قیمت را پیشنهاد دهد واگذار خواهد شد.
بهترین وکیل ملک مشاع
بهترین وکیل ملک مشاع کسی است که در خصوص قوانین خرید و فروش و اجاره و سایر قوانین مرتبط به ملک مشاع تخصص و دانش کافی دارد و نسبت به روند پرونده‌های دعاوی ملک مشاع آگاهی کامل دارد.
وکیل ملک مشاع باید بتواند حقوق تمام شرکا را رعایت کند و راه حل‌هایی را پیشنهاد بدهد که به نفع تمام شرکا باشد.
مهم‌ترین ویژگی بهترین وکیل مشاع این است که فن مذاکره و اقناع را به خوبی بلد باشد تا بتواند تمام شرکا را برای به توافق رسیدن با یکدیگر قانع کند.
همچنین مطالعه نمایید:وکیل مشارکت در ساخت
سخن پایانی
در این نوشتار به مسائل ملک مشاع و وکیل ملک مشاع پرداختیم امید است این مطلب برای شما مفید و کاربردی باشد چنانچه در این خصوص سوالی دارید با استفاده از شماره 02166901176 با کارشناسان ما تماس بگیرید و سوالات خود را بپرسید.
