بررسی جـایگاه داوری در قراردادهای پیـش فـروش سـاختمان

داوری به معنای رفع اختلافات میان هر دو طرف دعوی در خارج از دادگاه توسط شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی مرضی الطرفین و یا انتصابی 1، به عبارت دیگر فصل خصومت از طریق غیرقاضی و بدون رعایت تشریفات رسمی رسیدگی دعاوی را داوری و کسی که جهت داوری انتخاب شده باشد را داور می گویند.

در بسیاری از قراردادهای پیش فروش اموال، به دلیل طولانی بودن زمان تهیه و تولید، قیمت معامله مشخص نمی شود و محاسبه آن به زمان آینده موکول می شود. در پیش فروش آپارتمان ها و خوردو چنین روشی رایج است و در برخی از مواقع تعیین قیت از سوی تولید کننده صورت می گیرد و در عمل باعث اختلاف می شود. همجنین براساس قاعده سنتی پذیرفته شده در فقه و قانون مدنی ما میزان قیمت مقطوع و مشخص باشد و در غیر این صورت معامله فسخ خواهد شد.

در مورد قوانین حقوقی پرونده های ملکی می توانید از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.

از آنجایی که بخش قابل توجهی از قانون آیین دادرسی مدنی به مسئله داوری اختصاص داده شده و قوانین متفرقه دیگری مانند قانون داروری تجارت بین المللی و غیره به آن مهم اختصاص یافته ولی از نظر اختیاری بودن ارجاع به داوری قانون گذار توفیق چندانی به هدایت مردم به ارجاع اختلاف حقوقی آن ها به داوری نداشته است. بنابراین به همین جهت به ناچار در ارتباط با برخی از موضوعات خاص مانند قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 متوسل به احباری اعلام کردن حل اختلافات توسط داوری شده است تا شاید از این طریق از کثرث مراجعه مردم به دادگستری و افزایش بی رویه ورودی پرونده ها به مراجع قضایی جلوگیری کند.

صلاحیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان

در ادامه مطالب قصد داریم در رابطه با بررسی صلاحیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان و بیان نکات در مورد ماهیت و ویژگی های نهاد داوری در این قانون بپردازیم:

صلاحیت انحصاری هیئت داوری

صلاحیت انحصاری هیئت داوری برای رسیدگی و حل و فصل اختلاف ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان از ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان دریافت می شود که در جهت تسریع و تسهیل در رسیدگی مورد توجه قانون قرار نگرفته است. اهمیت ساختمان سازی و افزایش تعداد قراردادهای پیش فروش ساختمان، ترغیب سرمایه گذاران داخلی و خارجی برای فعالیت در این زمینه، برخورداری طرفین قراردادها از مزایای رسیدگی داوری (صرفه جویی در هزینه و زمان، رسیدگی تخصصی و کاهش پرونده های قضایی) از مهم ترین دلایل تصویب این قانون به حساب می آید.

ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان

تمام اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش ساختمان از طریق هیئت داوری متتشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه صورت می گیرد.

تفسیر ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان

هیئت داوری در این قانون از 3 عضو تشکیل می شود. هر یک از طرفین یک داور اختصاصی مشخص می کنند و یک داور مشترک. چنان چه طرفین برای مشخص کردن داور مشترک به توافق نرسند به سبب قانون رئیس دادگستری شهرستان مربوطه داور سوم را انتخاب خواهد کرد.

ماهیت داوری در قانون پیش فروش ساختمان

ماهیت داوری در قانون مذکور چیست و به عبارتی داوری قراردادهای پیش فروش ساختمان اجباری یا اختیاری است؟

براساس ماده یک قانون داوری تجارت بین المللی و ماده 455 قانون آیین دادرسی مدنی دو روش ارجاع به داوری وجود دارد که در قالب شرط ضمن عقد و یا قرارداد جداگانه ای به وسیله طرفین مشخص می‌شود. بنابراین اصولا داوری امری اختیاری بوده و تابع اراده اشخاص است. اما در موارد خاص بر حسب اهمیت موضوع، رسیدگی داوری اجباری تعیین شده است. داوری در قانون پیش فروش ساختمان از نوع داوری اجباری محسوب می‌شود. با توجه با این مسئله که اختلافات و دعوی مرتبط با ساختمان که اساسا یکی از نیازهای اولیه در تمام جوامع است.

بنابراین معمولا قشر ضعیف و متوسط جامعه درگیر آن هستند ارتباط مستقیمی با نظم عمومی دارد. لذا تسریع در رسیدگی و حل اختلاف در این موارد اهمیت دارد به همین سبب راهکار قانونگذار در رابطه با رسیدگی داوری به شکل اجباری و تکلیفی برای طرفین قراردادها منطقی به نظر می‌رسد.

البته در رابطه با ماهیت اجباری یا اختیاری بودن داوری اختلاف نظرهایی نیز وجود دارد

که با بررسی مسئله در زیر و براساس ماده 20 قانون مذکور، داوری در این قراردادها را اجباری می‌داند.

1 –  بایستی توجه کرد که انتخاب داور در این نوع قراردادها از موارد الزامی بوده و در نتیجه طرفین موظف به انتخاب داور هستند.

2 – از دیگر دلایل اجباری بودن داوری در قراردادهای مذکور عدم اکتفا قانون گذار به مواد آیین دادرسی مدنی (اختیاری بودن داوری) و بیان این مسئله در قانون خاص پیش فروش ساختمان است.

چرا که اگر قواعد آین دادرسی مدنی در این قراردادها، مورد قبول قانو گذار بود دیگر نیازی به تکرار مسئله در قانون خاص وجود نداشت. در حقیقت در این مورد، قانون خاص استثنایی بر قانون عام است و اجباری بودن داوری را تایید می‌کند.

عدم تمایل طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان به ارجاع امر به داوری

در رابطه با طرفین قرارداد به تکلیف قانونی خود در مورد تعیین هیئت داوری در قرارداد عمل نکنند یا در مرحله پس از بروز اختلاف با وجود تعیین هیئت داوری اقدام به طرح دعوا در دادگاه کنند تکلیف چیست؟ چنین اقداماتی چه مراتبی را به دنبال دارد؟

در قانون در رابطه با پیش فروش ساختمان و قانون آیین دادرسی مدنی برای حل این مسئله حکمی بیان نشده است. بنابراین براساس نظر حقوقدانان می توان گفت در چنین مواردی طبق اسناد به اصول حقوقی رسیدگی قضایی، دادگاه دو را پیش رو دارد:

1 – دادگاه صلاحیت رسیدگی را نداشته و بایستی قرار عدم استماع دعوا را صادر کند.

2 – با گرفتن وحدت ملاک از مقررات مرتبط به طلاق که از مصادیق داوری اجباری است.

دادگاه برای تعیین داوران ارجاع امر به داوری اقدام می کند.

به نظر می رسد در چنین مواقعی دادگاه بایستی با صدور قرار عدم استماع دعوا، طرفین را به ارجاع امر به داوری رهنمایی نماید، چرا که اصولا و قانونا تکلیفی به تعیین داوران دخالت در دعوا را ندارد.

ویژگی های نهاد داوری در قانون پیش فروش ساختمان

براساس ماده 20 قانون ذکر شده مقررات مربوط به داوری به مقررات داوری آیین دادرسی مدنی ارجاع داده شده است. بنابراین داوری در این قراردادها تابع ویژگی های داوری قانون آیین دادرسی مدنی است. البته به استثنای این امر که داوری در قانون پیش فروش ساختمان برعکس داوری در قانون آیین دادرسی مدنی، توافق محور نیستند و اجباری هستند.

در زیر به مهمترین ویژگی های نهاد داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان اشاره می شود

صدور رای به شکل قانونی و عدم امکان صدور را به شکل کدخدامنشی:

به عبارتی دیگر هیئت داوری بایستی براساس اصول رسیدگی داوری در قانون آیین دادرسی مدنی عمل کند و اصول رسیدگی منصفانه را رعایت کند.

انتخابی بودن داوران به وسیله طرفین قرارداد

در این رابطه داوران از طریق طرفین قرارداد مشخص می شوند و همیشه بایستی صلاحیت داوری را داشته باشند.

استقلال شرط داوری

صلاحیت های هیئت داوری در 3 مورد تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد خلاصه می شود. بنابراین چنان چه در رابطه با موارد اختلافی میان طرفین ایجاد شود هیئت داوری مشخص شده، به اختلافات موجود رسیدگی و آن ها را حل و فصل خواهد کرد.