امروزه یکی از مهمترین دغدغه ها در زمان انعقاد قرارداد ملکی داشتن اطلاعات کافی، توجه به نکات این قرارداد است. چنان چه در این زمینه اطلاعات کافی نداشته باشید، ممکن است سرتان کلاه بگذارند.
بیع به قراردادی گفته می شود که براساس آن مالی به دیگری فروخته می شود. بنابراین عرفا قرارداد مکتوبی بین فروشنده و خریدار تنظیم می شود و براساس آن ملکی در برابر دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می گردد، مبایعه نامه محسوب می شود. افرادی که همواره در خرید دودل هستند و پس از خرید منصرف می شوند باید بدانند در معاملات مسکن دیگر از این خبرها نیست.
تنها با استفاده از اختیارات قانون، اجازه برهم زدن معاملات ملک را دارند. در صورتی می توانید پس از انعقاد قرارداد ملکی آن را فسخ کنید که واقعا کلاهبرداری شده باشد. از آنجایی که خرید مسکن یکی از مهم ترین نیازهای شهروندان به حساب می آید، پس برای به دست آوردن مسکن باید به دفاتر بنگاه معاملات ملکی مراجعه نمایید. چرا که برای خرید و یا تنظیم قرار داد بین مالک و مستاجر الزامی است.
در مورد قوانین حقوقی پرونده های ملکی می توانید از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
آگاهی حقوقی در انعقاد قراردادهای ملکی
امروزه با توجه به افزایش کلاهبرداری ها در زمینه انعقاد قرارداد ملکی، ناآگاهی از مقررات، اعتماد بی جا و در بعضی از موارد عجله در انعقاد قرارداد، از مواردی است که موجب می شود افراد در جریان معامله های ملکی به دادگاه کشیده شوند. هر چند در خیلی از موارد، طمع افراد نیز به دلایل بالا دامن می زند. بنابراین در انعقاد قرارداد ملکی نکاتی وجود دارد که آگاهی از آن ها، نه تنها می تواند خریداران و مستاجران را از خطر کلاهبرداری حفظ کند، بلکه فروشندگان را نیز در روند انجام درست معامله قرار می دهد. در نتیجه معامله ای سالم و با سود دو طرفه را برای مالک و طرف مقابل که می تواند خریدار یا مستاجر باشد ترتیب می دهد.
| مطالعه کنید: الزام به تنظیم سند رسمی |
مهمترین نکات در انعقاد قراردادهای ملکی و خرید و فروش املاک
قبل از انجام معامله و عقد قرارداد، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید و با ارائه پلاک ثبتی، از آخرین وضعیت مالک از جمله اطلاعات آخرین مالک، احتمال توقیف بودن و ممنوع المعامله بودن ملک اطلاع پیدا نمایید. از پرداخت هزینه یا انجام معامله با افرادی غیر از مالک اصلی و یا وکیل قانونی وی اجتناب کنید. تمام بررسی های لازم را برای احراز هویت طرف معامله انجام دهید.
معاملات ملکی را حتما در بنگاه هایی که حاوی پروانه کسب و کد رهگیری هستند، انجام دهید.
در این رابطه می توانید از کمک های وکیل پایه یک دادگستری در زمان عقد قرارداد بهره ببرید. این موضوع از آن جهت دارای اهمیت است که در اکثر موارد وکیل قرارداد ملک به احقاق حقوق مسلم طرفین معامله می پردازد.
از کلیه پرداخت ها و رسیدهای تحویلی باید یک کپی تهیه کنید.
فروش مال غیر، از اصلی ترین مشکلات بر سر راه خریداران می باشد. بنابراین فروشنده با جعل اسناد، ملک را به شکل غیر قانونی به خریدار ناآگاه می فروشد. همچنین این امکان وجود دارد که فروشنده یک ملک را به چندین نفر بفروشد. همین دلیل اهمیت بررسی های قبل از معامله را دو چندان می کند.
مواردی که حتما باید در انعقاد قرارداد ملکی پیش خرید عنوان شود
امروزه در بسیاری از موارد قراردادهای ملکی به شکل پیش خرید تنظیم می شوند. بنابراین ملک هنوز به بهره برداری نرسیده است و مالک اقدام به پیش فروش جزئی یا کلی ملک به خریداران می کند. در این نوع قراردادها حتما باید به خسارت تاخیر اشاره شود. با مشخص کردن خسارت تاخیر در قراردادهای پیش خرید، در صورت تاخیر سازنده یا فروشنده در انجام تعهدان خود، خریدار متحمل ضررهای کمتری شود.
این خسارت تاخیر عرفا در زمان تنظیم سند در دفترخانه نیز به شکل مکتوب قید شود. همچنین از موارد دیگری که باید در قراردادهای پیش خرید قید شود، نوع مواد اولیه ساخت بنا از جمله مصالح، سازه ها، تاسیسات، کف پوش و کابینت، نوع رنگ مصرفی در نقاشی نی باشد. علاوه براین با اشاره به تعداد واحدهای آپارتمان و مقدار مساحت زمین، اجازه احداث بنای اضافی از مالک و سازنده گرفته می شود.
قوانین فسخ معامله ملک
گاهی اوقات ممکن است اتفاق بیفتد که شما بدون مطالعه اصل قرارداد و با اطمینان خاطر از طرف مقابل ملکی را خریداری نمایید. غافل از این که تنظیم کننده سند به عوامل متعدد یک بند خاص را در این سند تنظیم و اضافه کرده است. این بند یک جمله بسیار ساده است ” اسقاط کافه خیارات”.
براساس قانون هر یک از طرفین معامله می توانند در مدت زمان معیینی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین کنند.
ولی با اضافه کردن این جمله در قرارداد یعنی شما هیچ گونه حقی برای فسخ قرارداد ندارید.
حتی با استفاده از دلایل موجهی نیز نمی توانید این قرارداد را ابطال کنید.
بنابراین تحت هر شرایطی و با وجود اطمینان از بنگاه معاملات ملکی، حتما متن قرارداد را با دقت بخوانید و در رابطه با ابهامات آن سوال نمایید.
| همچنین بخوانید: قوانین مالک و مستاجر |
نکته:
در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیارات برهم زدن معامله خیار اطلاق می شود. واژه خیارات به معنای مجموع اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن می باشد.
فسخ کردن یک معامله قانونی همچنان می تواند با رضایت طرفین صورت گیرد. همچنین یکی از طرفین می توانند به صورت کاملا یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی در رابطه با قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، صورت گیرد.
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
فردی که قصد ابطال قرارداد ملکی را دارد برای انجام این کار باید اراده کند.
فردی که تمایل به ابطال قرارداد ملکی دارد باید این کار را با رضایت کامل و بدون اجبار انجام دهد.
یعنی اگر فسخ کننده قرارداد متوجه اجبار و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ تاثیر قانونی ندارد.
در نهایت ابطال قرارداد باید به وسیله کسی صورت گیرد که به اصطلاح ” اهلیت” این کار را داشته باشد. بنابراین از لحاظ سن و سال و عقل به اندازه کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
مهم ترین نکته ای که باید در رابطه با فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید. این است تحت هیچ شرایطی به صورت یک طرفه نمی توانید معامله را ابطال کنید. تنها در صورتی امکان پذیر است که این ق برای شما یا طرف مقابل در قولنامه قید شده باشد. این قانون همانند قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره ی ملک است.
البته مورد دیگری که باید در رابطه با فسخ قرار داد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید که این کار صورت گیرد باید دلیل موجهی داشته باشید. تنها پشیمان شدن شما در معامله دلیل موجهی نمی باشد. این دلیل قابل قبول نیست و قانون به سبب آن به شما اجازه فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی دهد.
یکی از شروطی که در قولنامه ها، چه برای اجاره ی یک ملک و چه فروش و خرید مسکن قید می شود، هر یک از طرفین بنا به دلایلی به جز آنچه در قولنامه قید شده است تمایل به فسخ قرارداد داشته باشند، باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهند.
10 نکته حقوقی در رابطه با انعقاد قرارداد ملکی
1. شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک
2. بررسی وضعیت سند
3. توجه به قوانین خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام
4. توجه به قوانین خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح
5. مطابقت ملک با وضعیت موجود آن
6. گواهی انحصار وراثت در معاملات املاک ورثه ای
7. عدم پرداخت یک جای کل مبلغ معامله
8. تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد
9. تنظیم و ثبت سند
10. تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک
