یکی دیگر از دعاوی ملکی که در محاکم مطرح می شود دعوی الزام به تحویل ملک (مبیع) و این دعوی از طرف خریدار به طرفیت فروشنده قابل طرح می باشد. این دعوی زمانی قابل طرح است که بیع صحیحاً واقع شده و فروشنده نیز از تحویل ملک به خریدار خودداری می نماید.
مبیع چیست؟
مبیع چیزی است که خریداری می شود. مبیع ممکن است به سه شکل باشد:
عین معین: مالی که در عالم خارج قابل اشاره کرد و کاملا آشکار و معین است. به عنوان مثال من صندلی را فروختم.
کلی در معین: هنگامی که جزئی از یک کل و مجموع معین مورد معامله قرار می گیرد. به عنوان مثال 100 کیلو چای از این 1000 کیلو.
کلی در ذمه: مالی که مقدار، جنس و توصیف آن معین است و مفاهیم آن در عالم خارج بسیار است. به عنوان مثال دو کیلو موز.
در مورد قوانین حقوقی پرونده های ملکی می تواندی از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
طرفین دعوی
خواهان دعوی الزام به تحویل مبیع، خریدارو احضار شده‌ی این دعوا، فروشنده است که از تحویل دادن ملک خودداری می‌کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعوای در رابطه با ملک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در محل قضایی آن دادگاه واقع شده باشد.
نحوه ی اجرای رأی
با صادر شدن رای قطعی مبنی بر تحویل ملک، نوبت به اجرای رای می رسد. برای اجرای حکم و تحویل ملک، مبادرت می شود. در این مرحله در صورتی که ملک در اختیار فرد دیگری (ثالث) باشد و شخص ثالث هیچ گونه قرارداد معتبری که تملک او را در ملک مجاز کند، نداشته باشد. این تملک در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدامات و یا درخواست دیگری نمی باشد و تخلیه صورت می گیرد. اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد، تنها یک هفته مهلت دارد که به دادگاه مراجعه کند و اگر آن روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی صورت می گیرد. پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.
| مطالعه کنید: دعوای خلع ید چیست و بررسی نکات کاربردی آن |
آیا خریدار با سند عادی می تواند الزام فروشنده را به تحویل مبیع (ملک) از محاکم تقاضا کند یا خیر؟
در خصوص این موضوع بین شعب محاکم اختلاف نظر وجود دارد. برخی از محاکم بر این عقیده اند که فقط مالک سند رسمی می تواند دعوی الزام به تحویل ملک را مطرح نماید. برخی دیگر این دعوی را با ارائه سند عادی از طرف خریدار نیز قابل طرح می دانند و براساس نظریه جدید شورای نگهبان می توان با استناد به اسناد عادی الزام فروشنده ملک را در محاکم تقاضا نمود. این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است.
پس از تشکیل جلسه و استماع اظهارات طرفین، در صورتی که خوانده (فروشنده) دفاعیات موجهی ارائه ندهد، دادگاه مبادرت به صدور حکم می نماید و پس از قطعیت حکم، خواهان می بایست برای اجرای آن، تقاضای صدور اجرائیه نمایید.
اگر در مرحله اجرا، ملک توسط شخص یا اشخاص دیگری تصرف شده باشد عملیات اجرایی متوقف نمی شود. اگر متصرف مدعی حقی باشد می بایست ظرف 1 هفته ادعای خود را در دادگاه اثبات نماید و اگر دادگاه در مهلت 15 روز قراری جهت تاخیر اجرای حکم صادر ننماید، حکم اجرا می شود.
اگر در قرارداد زمان تحویل قید نشده باشد، تحویل ملک فوری است و اگر در قرارداد زمان تحویل قید شده باشد، خریدار پس از زمان مقرر می تواند دعوی را مطرح نماید.
خواهان (خریدار) می تواند همزمان با دعوی الزام به تحویل بیع، خسارت پیش بینی شده را نیز مطالبه کند.
مدارک لازم جهت دعوای الزام به تحویل ملک (مبیع)
برای طرح دعوی الزام به تحویل مبیع باید اسناد محکمی ارائه شود از جمله:
- قرارداد معامله
- رسیدهای بانکی پرداخت ثمن معامله
- در مواردی گواهی عدم حضور
- اظهارنامه مبنی در الزام به ایفای تعهد
| مقاله پیشنهادی: دعوای تصرف عدوانی چیست و شامل چه مواردی می شود؟ |
ارکان دعوی الزام به تحویل مبیع
وجود قرارداد بیع بین خریدار و فروشنده، برحسب ماده 338 قانونی مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم، بنابراین باید بین خریدار و فروشنده قراردادی تحت عنوان عقد بیع وجود داشته باشد. تا ذی نفع بتواند دعوی الزام به تحویل مبیع را در دادگاه اقامه کند. قرارداد بیع باید به شکل درست و قابل قبول واقع شود. چرا که بیع فاسد اثری در تصاحب نداشته و کسی با بیع فاسد مالی را تصرف کند باید آن مال را به صاحبش برگرداند و اگر بیع تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود.
چرا دعوی الزام به تحویل ملک (مبیع) به صورت مکرر در مراجع قضایی اقامه می شود؟
در فاصله زمانی تبدیل قرارداد به تنظیم سند رسمی این امکان وجود دارد که به سبب نوسانات قیمت، ارزش مال فروخته شده بیشتر از زمان فروش و تنظیم قرارداد باشد. بنابراین در این رابطه بسیار مشاهده شده که فرد فروشنده پس از فهم بالا رفتن قیمت ملک خود ار دادن مبیع سر باز می زند. بنابراین خریدار می تواند طرح دعوای الزام به تحویل مبیع را در دادگاه مکان وقوع ملک اقامه کند. حال در رابطه با اقامه دو حالت می تواند وجود داشته باشد:
حالت اول:
در حالت اول چنان چه ملک دارای سند رسمی باشد ذی نفع می تواند به سبب عدم تحویل ملک، دعوی الزام به تحویل ملک (مبیع) را در دادگاه ارائه کند.
حالت دوم:
در این حالت چنان چه ملک دارای سند رسمی نباشد بنابراین ذی نفع باید ابتدا دعوی الزام به تنظیم رسند رسمی را ارائه کند. سپس در رابطه با دعوی الزام به تحویل ملک (مبیع) اقدام صورت گیرد. در غیر این صورت دادگاه دعوی ذی نفع را به سبب عدم وجود سند رسمی رد می کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
چنان‌چه دو طرف، موعد و زمانی برای دریافت ملک، تعیین کرده باشند، خریدار قادر نیست تا پیش از زمان مقرر، دعوی الزام به تحویل ملک (مبیع) را مطرح کند.
چنان چه در قرارداد، زمانی برای تحویل ملک، تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک است. مگر این که براساس عرف معاملات، موعدی در نظر گرفته شود.
هزینه های دریافت ملک به عهده فروشنده است و خریدار می توان این هزینه ها را از فروشنده تقاضا کند.
اگر دعوی الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم مطرح شود، بهتر است که خواهان برای مانع از نقل و انتقالات احتمالی ملک، ابتدا با پرداخت خسارت احتمالی، صدور دستور موقت، مبنی بر عدم نق و انتقال ملک را درخواست کند.
چنان‌چه قبل از دریافت و تحویل، عیب و نقصی در ملک بهوجود آید، خریدار قادر است معامله را فسخ کند.
اگر به طور کلی از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل و دریافت ملک، از طریق فروشنده یا فرد دیگری (ثالث) وجود نداشته باشد، بیع باطل است.
ضمانت اجرای عدم تحویل و دریافت مبیع، علاوه بر امکان الزام مالک به تحویل ملک، تقاضای خشارت تعیین شده در قرارداد، بابت تاخیر در تحویل است. در نهایت در صورت عدم امکان تحویل گرفتن ملک، خریدار قادر است نسبت به فسخ قرارداد ادام کند.
خریدار قادر است بدون اجازه فروشنده، اقدام به قبض و تصاحب ملک کند.
تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابعی است که قانونی جزو ملک به حساب می آید.
دعوای الزام به تحویل ملک (مبیع) در رابطه با املاک بازداشت شده، قابل استماع است.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی در رابطه با با الزام به تحویل ملک (مبیع) می توانید با کارشناسان ما در موسسه حقوقی نوین وکیل تماس بگیرید. نوین وکیل آماده پاسخگویی به سوالات شما کاربران عزیز هستند.
